例を挙げてみましょう。

①最初から大きな投資は怖いが、将来的に
は投資の規模を拡大していきたい

⇒1件目は、中古区分所有マンションを取
得して、不動産投資の世界に足を踏み入れ、
まず実績と経験を積みます。
そして2件目は、1棟アパートや1棟マンショ
ンにステップアップです。

②一気に規模を拡大していきたい。その
ためには、大きな金額の借り入れをしても
かまわない

⇒1件目から1棟アパートや1棟マンションを
購入します。

③そんなに規模を拡大せず、手堅く月10万
円程度のキャッシュフローを得たい

⇒1件目に中古区分マンション、2件目以降
も中古区分マンション。キャッシュフロー
の一部はローンの繰り上げ返済に回します。

④手持ちのキャッシュを預金よりもいい利
回りで運用したい

⇒都内の中古区分マンションを購入します。

⑤自宅のローン返済負担を軽減もしくは、
実質、ローン返済負担なしで自宅を持ちた
い

⇒マイホームと賃貸住宅を兼ね備えた賃貸
併用住宅を購入します。

さて、あなたはここまでのステップを通じ
て左ページの「不動産投資の計画立案の流
れ」のとおり、

・「なぜ、不動産投資をはじめたいのか？」
という根本的な目的のイメージを明確にし
たうえで、自分の置かれている状況・属性
についての棚卸しをして、表にまとめまし
た。

そして、不動産投資を通じて得たい金額と
期限の目標を設定しました。≪ステップ2≫

・次に、目標を設定するために、どのよう
な行動をするかの行動計画を立ててきまし
た。≪ステップ4≫

そして、≪ステップ5≫でSNSを活用して多
くの情報をインプットしたなかから、自分
と似た状態からスタートして成功した実践
者について詳しく知りました。

さらにこの≪ステップ5≫で『金持ち父さん
貧乏父さん』を読み（読み返し）、不動産
投資に関する本をパターン別に読み進めれ
ば、ある程度は自分がどこからはじめたら
いいかが見えてきているはずです。

繰り返しになりますが、絶対的な正解とい
うものはありません。

あなた自身が自分にとって、その時点でベ
ストだと思える方法ではじめていきましょ
う。

また当然のことですが、本を読むことによ
って不動産投資をするうえでは、知ってお
くべき知識やノウハウもインプットしてく
ださい。

収支計算面、ファイナンス面、税金面、不
動産関係の法令面、現地調査面など、少な
くとも不動産会社の営業マンと話が通じる
状態にならないと、言いなりにならざるを
得なくなってしまいますので、一定の理論
武装が必要です。

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ほかにも区分マンションのなかでもファミ
リータイプのオーナーチェンジ物件や賃貸
併用住宅を狙うという手法もあります。

＜区分ファミリータイプ/オーナーチェンジ
物件のメリット＞

・投資用不動産として利回りをもとに設定
された売り出し価格が、空室の状態で売
買されているときの価格に比べて割安の
場合がある

・入居者が退去⇒空室でマイホーム用住居
として売却可能
（キャピタルゲインの可能性あり）

・いざとなったら、自分ですむことも可能

＜区分ファミリータイプ/オーナーチェンジ
物件のデメリット＞

・売り物件が少ない

・経費率が高い
（管理費や修繕積立金）

＜賃貸併用住宅のメリット＞

・住宅ローンで借り入れできる可能性あり
（自宅が占める割合が50％以上などの
条件あり）

・家賃収入で自宅のローン返済がまかなえる
（ローン返済≦家賃　の場合）

・自宅が持てる

＜賃貸併用住宅のデメリット＞

・土地購入からだと難易度が高い
（容積率や立地条件など）

・自宅ということで、家族の要望からエリア
が限定されて探しにくかったり、収益性が
落ちる可能性がある
（例えば家族の要望で住居部分のスペース
が広くなり、賃貸部分が狭くなる　など）

・中古の場合は、売り物件が少ない

それでは、あなたはどんなタイプの投資法を
狙っていけばいいのでしょうか。

それは、あなたの置かれている状況やどうな
りたいかによって異なってきます。

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まず、左記の表にあるのが区分マンション
と1棟物件（アパート・マンション）の比
較です。

＜区分マンションのメリット＞

・少額の資金から始められる

・複数保有できればリスク分散

・手間がかからない（管理費）

＜区分マンションのデメリット＞

・経費率が高い（管理費や修繕積立金）

・1戸の場合、入居率（または空室率）が
0％か100％

・担保評価が低く、借り入れの限度がすぐ
にくる

・一気に規模を拡大できない

・自分の意思だけでは大規模修繕や建て替
えなどができない

＜1棟ものマンションのメリット＞

・土地の所有権がある
（将来、単独で建て替えができる）

・自分の意思で大規模修繕などのバリュー
アップができる

・一気に規模を拡大できる

＜1棟ものマンションのデメリット＞

・区分に比べると初期の資金が必要

・多額の建物修繕費や改修費がかかる場合
がある

・リスクの集中（地震などの災害や事件や
事故、工場の撤退などによる賃貸需要の
急速な悪化）

では次に都内物件と地方物件の違いを整理
してみます。

194ページの表の内容をよく比べてみまし
ょう。

＜都内物件のメリット＞

・都内居住の場合、すぐに物件を見に行け
る

・賃貸ニーズが強い

＜都内物件のデメリット＞

・価格が高い

・利回りが高い

・競争が激しく買えるチャンスが少ない

＜地方物件のメリット＞

・価格が安い

・利回りが高い

＜地方物件のデメリット＞

・都内居住の場合、すぐに物件を見に行け
ない

・遠隔操作で、管理会社等をコントロール
する力が必要

・都内と比べると賃貸ニーズが弱い

どうでしょうか、それぞれ一長一短ありま
すよね。

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12.　私的年金効果

公的年金の受給は将来的に不安な見通しに
なっている状況ですが、安定継続的な家賃
収入は、定年退職後の私的年金的な役割を
果たしてくれます。

また所有する投資用不動産を外客すること
によって老後の資金ともなります。

13.生命保険効果

金融機関から融資を受ける際に団体信用生
命保険（団信）に加入します。

（融資の金額や種類によって加入できない
場合があります）

この保険は、ローンの返済中にローン契約
者に万が一のことがあった場合に保険会社
によってローンが全額弁済されるというも
のです。

死亡によってローン完済になることから、
生命保険の代わりと考えることができます。

14.相続で子供に引き継げる

例えば、長男家族の住む住居を次男夫婦と
平等に分け合うことは難しいですが、投資
用不動産であれば共有名義で家賃収入を半
分に分け合うこともできますし、売却して
利益を分け合うこともできます。

私はほかの投資と比較した不動産投資の最
大の特徴は、なんといっても「5.自分で経
営改善できる」、つまり自分の工夫次第で
収益性を高めていくことができるというこ
とを挙げたいと思います。

不動産“投資”といっていますが、投資と
いうよりも経営の要素が強いのです。

賃貸経営＝不動産貸付事業という事業を営
むということだと思いますので、不動産投
資家には、経営感覚が必要になってきます。

また、不動産を担保にして金融機関からの
借り入れをすることができるという「2.レ
バレッジ効果」も、大きな魅力のひとつです。

少ない元手資金で、継続的に大きなメリッ
トを得られる可能性があるわけです。

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6.副業で取り組みやすい

投資用不動産購入後の賃貸経営は、自分自
身でどの管理会社に委託するか、どんな修
繕工事をするか、家賃の設定をどうするか
などの最終判断をしなければなりません。

自らが経営者の自覚を持って取り組む必要
があるのです。
ただし、集金業務や清掃、クレーム対応な
どの実務は管理会社にアウトソーシングす
る仕組みが整っています。
そのためサラリーマンの副業に向いていま
す。
遠隔地での不動産投資も可能です。

7.インフレに強い

貨幣価値が商品に対して相対的に下がるこ
とをインフレーション（インフレ）といい
ます。
インフレで物価がどんどん上がっていくな
かでは、家賃も不動産価格も値段を上げて
いくことが予想されます。

8.株、FXなどと違って、
　価値がゼロにはならない

あたり前のことですが、不動産投資は実在
する「物」に対する投資です。
どんなに値下がりしても空室になったとし
ても、価値がゼロになることはありません。

9.担保としての価値がある

担保とは、債務者が債務を履行できない場
合に債権者に提供されるもので、債権の弁
済を確保する手段です。
簡単にいうと不動産には資産価値があり、
借金のカタになります。

10.
短期間でセミリタイアできるくらいの資産
・不労所得の仕組みを築ける可能性がある

投資手法にもよりますが、レバレッジの力
をフルに使うことにより、大きなキャッシ
ュフローを得られる仕組みをつくることが
可能です。

11.
場合によってはキャピタルゲインを
得られる可能性がある

例えば、東京23区の人気エリアでは、家賃
収入によるインカムゲインだけでなく土地
や物件の値上がりによるキャピタルゲイン
も得られる可能性があります。
最近の話でいえば、東京オリンピック開催
決定後に有明地区のマンション価格が高騰
しています。

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ステップ4　＜計画立案＞
リターンとリスクを把握したうえで、
ムリなく勧められる計画を立ててみよう！

次に計画を立てていくのですが、その前
に不動産投資のメリット・デメリット、
すなわちリターンとリスクを知っておき
ましょう。
まずは、メリットにあたるリターンです。

1.毎月、安定的な収入が得られる

投資不動産から賃料が得られます。
ローン返済や運営のための経費、税金を
引いたものがあなたの収入となります。

2.レバレッジ効果

第3章の法則7で解説があったとおり、銀
行融資を使うことによって、年収の何倍
もする価格の不動産を取得することが可
能です。

3.高利回り

銀行の普通預金に預けるよりいい利回り
を得ることができます。
取得する物件にもよりますが、利回り15
％を超える運用をしている不動産投資家
もいます。

4.節税対策

不動産投資では賃貸経営を行うことで、
経費を計上することが可能です。
また建物や住宅設備は減価償却の対象と
なります。
これらの複合的な理由により、その人の
資産状況によっても大きく変わりますが、
所得税・住民税が軽減されます。
遺産相続する際は、現金で残すよりも賃
貸住宅で残したほうが相続税が安くなる
などの節税効果もあります。

5.自分で経営改善できる

内装・外装等の工事を実施して物件の魅
力を高めたり、自ら客付け営業のための
工夫をしたり、管理やリフォーム工事の
コストカットを考えたりと、自身の努力
で経営改善ができます。

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このサイトには「不動産投資ブログ」コー
ナーがあります。
（『健美家』http://www.kenbiya.com）

ここには、不動産投資に関することを中心
に記事を書いている人たちのブログが登録
されていて、いろいろな経験談、情報、ノ
ウハウが語られています。

また、いわゆるカリスマ大家さんと呼ばれ
る、実績のある不動産投資かが書いている
コラムのコーナーもあります。

ここでも、多くの個人不動産投資家の体験
談に触れることができます。

そしてもう1つが、『楽待』
（http://www.rakumachi.jp/）
というサイトです。

こちらにも、「楽待新聞」コーナーのなか
にコラムがあり、インベスターズギルド代
表の長岐をはじめ、現役で活躍しているた
くさんの不動産投資家や業界のスペシャリ
ストがコラムを書いています。

初めはできるだけ多くの情報に触れてくだ
さい。

もしかしたらどの投資法ではじめたらいい
のかがさっぱりわからなくなり、混乱する
かもしれません。
それでもいいので不安に思わず、まずは大
量にインプットしましょう。

できるだけ多くの情報をインプットしたと
ころで、その情報のなかから＜ステップ2＞
で棚卸しした自分の置かれている状況と似
た状態から不動産投資でしえ公している実
践者を、2～3人ピックアップしてみてくだ
さい。

ピックアップができたら、今度はその人た
ちが発信している情報を過去にさかのぼっ
て深掘りし、不動産投資の経験、投資手法、
投資している物件の内容などを分析してみ
ましょう。

自分が進むべき方向を絞り込んだり、その
まま手法を真似してみるなど、実際に不動
産投資をするうえで参考にできることが多
いはずです。

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バブル崩壊後、デフレの影響で、日本の不
動産価格は下落の一途をたどってきました。

ところが、1990年代の後半からはじまった
金融機関の不良債権処理によって、不動産
を担保とした不良債権の大バーゲンセール
が行われ、いわゆる不動産ファンドと呼ば
れる海外マネーが一斉に日本の不動産への
投資をはじめ、収益性の高い一部の不動産
は、値上がりをはじめたのです。

そして、2004～2007年くらいのあいだは、
不動産の値上がりが激しく、ミニバブルと
呼ばれる状況となりました。

このころ、三井住友銀行はRC1棟マンション
を中心に積極的に個人投資家に対してフル
ローンを出していました。

ですので、不動産投資の情報を発信している
人たちのなかには、この時期に一気に収益不
動産を買い進めた人も多いわけですが、今現
在、これらの人と同じやり方を実践しようと
思っても無理な話です。

もう少し当時の話を補足しておきますが、ミ
ニバブルといっても日本全国すべての不動産
が値上がりしたわけではありません。

そこが1980年代後半の「バブル」とは全く異
なっていました。

「バブル」のときは、日本全国の不動産がな
んでもかんでもどんどん値上がりしていきま
した。

収益性の高い・低いはあまり関係ありません
でした。

ですので当時の不動産投資は、現在のような
家賃収入を目的にするのは主流ではなく、不
動産の値上がりによる売却益を狙うものでし
た。

ところがミニバブルでは収益還元法の考え方
が浸透し、収益性の高い一部の投資用不動産
や土地は値上がりをしましたが、それ以外の
不動産、とくに地方で収益性の低い不動産は、
引き続き値下がりを続けたのです。

つまり、二極化が進行したわけです。

さて、話はSNSの活用に戻ります。

インターネットを使って、さまざまなタイプ
の個人不動産投資家のブログやメールマガジ
ンを読んで情報収集をするにたあたっては、
不動産投資に特化したポータルサイトを活用
するのが便利です。

代表的なポータルサイトには、まず「健美家」
（http://www.kenbiya.com）というサイトが
あります。

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ステップ3　＜リサーチ＞
SNSを駆使して
不動産投資家の世界を調べてみよう！

今は便利な世の中です。
インターネットで検索をすれば、不動産投
資の経験談をブログやメールマガジン、フ
ェイスブックなどで公開している人がたく
さんいます。

物事に初めて取り組むときには、実際にう
まくいっている人の真似をするのが最も成
功への近道となりますので、まずはそれら
のSNSを駆使して、不動産投資家の世界と
いうものをいろいろと調べてみましょう。

ただし、不動産投資で成功している人が10
人いたとしても、そのやり方はみんな違っ
ていて、まさに十人十色だと思います。

それは、その不動産投資家の属性がそれぞ
れ違っているからです。

年収、自己資金、勤務先、年齢、家族構成、
不動産投資の目的などは人によってさまざ
まです。

また投資のスタイルも千差万別といえるで
しょう。

ある人は地方のRC1棟マンションを専門に
投資していたり、ある人は高利回り重視で
地方の古築木造アパートを中心に投資して
いたりします。

最初は区分マンション投資からはじめて、
1棟アパートや1棟マンションに投資を拡大
していった人も多いです。

ひと口に「不動産投資」といっても、実に
いろいろな種類・タイプがあるのです。

また、不動産投資をはじめた時期やタイミ
ングによっても状況が変わってくるという
ことも知っておくといいでしょう。

不動産の価格が

「上がっているとき・下がっているとき」、

銀行が融資に

「積極的なとき・消極的なとき」

などの違いです。

銀行融資は、同じ人でも時期が違うと結果
が違うということもよくあります。

例えば、銀行には四半期ごとに決算月があ
るのですが、その際にその支店の貸出金額
が目標に達していない場合があります。

そういったときなどはチャンスといえるで
しょう。

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自分の資産状況の棚卸しができたら、
不動産投資に使える自己資金の金額を
割り出してください。

この自己資金額と収入によって、まず
いくらくらいの価格帯の物件を狙える
のかが見えてきます。

一般的には、物件価格の1割から3割ぐ
らいの自己資金が必要といわれていま
すが、基本的にすぐ使う予定のない余
剰金、もしくは「これは投資用に使う」
とあらかじめ目的を決めた預金をあて
ます。

くれぐれも今、持っているお金をすべ
て不動産投資につぎこむということは
しないように気をつけてください。

いったん不動産投資に資金を投下して
しまうと、家賃収入というキャッシュ
フローが入ってくるとはいえ、まとま
ったお金にするためにはその不動産を
売却するしかありません。

ですので、不測の事態に備えてなるべ
く手元にお金は残しておきたいもので
す。

さて、現状が把握できたら、先ほどイ
メージした「金額」と「期限」が現状
と照らし合わせて物理的に実現可能か
チェックしてください。

目標は大きいほうがいいという人もい
るでしょうが、あまりにも現実離れし
ていては絵に描いた餅になってしまい
ますので、

「いくら投資に回すか」＝　スタート

と

「いくらのキャッシュフローを
　得たいのか」　　　　　＝　ゴール

そして、

「何年後に実現したいのか」＝　期限

を物理的に実現可能かどうかという視点
を持って見直してほしいのです。

これは例えば現在、無職で自己資金も
ないという人が、1年後にいきなり

「1000万円のキャッシュフローを得る」

という目標を掲げても、物理的に無理
があって意味をなさないからです。

それであれば、

「まず就職をして1年後に100万円を貯
め、◯年後には◯◯万円を元手に不動
産投資をして、◯◯万円のキャッシュ
フローを得る。

そして、◯年後までには、◯◯のキャ
ッシュフローを達成する」

といった具合に段階を踏んだ目標にし
たほうがいいでしょう。

このように検証をして、具体的に得た
い「金額」と「期限」の目標を確定さ
せます。

例えば、

「2年以内に自己資金300万円を貯めて
1棟アパートを購入し、年100万円のキ
ャッシュフローを達成する」

「毎月5万円、ボーナス時20万円を貯
金して自己資金を増やし、1年以内に
RC1棟マンションを購入して、年200万
円のキャッシュフローを得る」

などです。

目的や目標を明確にしないままはじめ
てしまうと、日常に流されて途中で挫
折してしまいがちです。

ここが具体的に設定できている人ほど
実際に結果を出していますので、しっ
かりとやってみてください。

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