ステップ4　＜計画立案＞
リターンとリスクを把握したうえで、
ムリなく勧められる計画を立ててみよう！

次に計画を立てていくのですが、その前
に不動産投資のメリット・デメリット、
すなわちリターンとリスクを知っておき
ましょう。
まずは、メリットにあたるリターンです。

1.毎月、安定的な収入が得られる

投資不動産から賃料が得られます。
ローン返済や運営のための経費、税金を
引いたものがあなたの収入となります。

2.レバレッジ効果

第3章の法則7で解説があったとおり、銀
行融資を使うことによって、年収の何倍
もする価格の不動産を取得することが可
能です。

3.高利回り

銀行の普通預金に預けるよりいい利回り
を得ることができます。
取得する物件にもよりますが、利回り15
％を超える運用をしている不動産投資家
もいます。

4.節税対策

不動産投資では賃貸経営を行うことで、
経費を計上することが可能です。
また建物や住宅設備は減価償却の対象と
なります。
これらの複合的な理由により、その人の
資産状況によっても大きく変わりますが、
所得税・住民税が軽減されます。
遺産相続する際は、現金で残すよりも賃
貸住宅で残したほうが相続税が安くなる
などの節税効果もあります。

5.自分で経営改善できる

内装・外装等の工事を実施して物件の魅
力を高めたり、自ら客付け営業のための
工夫をしたり、管理やリフォーム工事の
コストカットを考えたりと、自身の努力
で経営改善ができます。

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このサイトには「不動産投資ブログ」コー
ナーがあります。
（『健美家』http://www.kenbiya.com）

ここには、不動産投資に関することを中心
に記事を書いている人たちのブログが登録
されていて、いろいろな経験談、情報、ノ
ウハウが語られています。

また、いわゆるカリスマ大家さんと呼ばれ
る、実績のある不動産投資かが書いている
コラムのコーナーもあります。

ここでも、多くの個人不動産投資家の体験
談に触れることができます。

そしてもう1つが、『楽待』
（http://www.rakumachi.jp/）
というサイトです。

こちらにも、「楽待新聞」コーナーのなか
にコラムがあり、インベスターズギルド代
表の長岐をはじめ、現役で活躍しているた
くさんの不動産投資家や業界のスペシャリ
ストがコラムを書いています。

初めはできるだけ多くの情報に触れてくだ
さい。

もしかしたらどの投資法ではじめたらいい
のかがさっぱりわからなくなり、混乱する
かもしれません。
それでもいいので不安に思わず、まずは大
量にインプットしましょう。

できるだけ多くの情報をインプットしたと
ころで、その情報のなかから＜ステップ2＞
で棚卸しした自分の置かれている状況と似
た状態から不動産投資でしえ公している実
践者を、2～3人ピックアップしてみてくだ
さい。

ピックアップができたら、今度はその人た
ちが発信している情報を過去にさかのぼっ
て深掘りし、不動産投資の経験、投資手法、
投資している物件の内容などを分析してみ
ましょう。

自分が進むべき方向を絞り込んだり、その
まま手法を真似してみるなど、実際に不動
産投資をするうえで参考にできることが多
いはずです。

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バブル崩壊後、デフレの影響で、日本の不
動産価格は下落の一途をたどってきました。

ところが、1990年代の後半からはじまった
金融機関の不良債権処理によって、不動産
を担保とした不良債権の大バーゲンセール
が行われ、いわゆる不動産ファンドと呼ば
れる海外マネーが一斉に日本の不動産への
投資をはじめ、収益性の高い一部の不動産
は、値上がりをはじめたのです。

そして、2004～2007年くらいのあいだは、
不動産の値上がりが激しく、ミニバブルと
呼ばれる状況となりました。

このころ、三井住友銀行はRC1棟マンション
を中心に積極的に個人投資家に対してフル
ローンを出していました。

ですので、不動産投資の情報を発信している
人たちのなかには、この時期に一気に収益不
動産を買い進めた人も多いわけですが、今現
在、これらの人と同じやり方を実践しようと
思っても無理な話です。

もう少し当時の話を補足しておきますが、ミ
ニバブルといっても日本全国すべての不動産
が値上がりしたわけではありません。

そこが1980年代後半の「バブル」とは全く異
なっていました。

「バブル」のときは、日本全国の不動産がな
んでもかんでもどんどん値上がりしていきま
した。

収益性の高い・低いはあまり関係ありません
でした。

ですので当時の不動産投資は、現在のような
家賃収入を目的にするのは主流ではなく、不
動産の値上がりによる売却益を狙うものでし
た。

ところがミニバブルでは収益還元法の考え方
が浸透し、収益性の高い一部の投資用不動産
や土地は値上がりをしましたが、それ以外の
不動産、とくに地方で収益性の低い不動産は、
引き続き値下がりを続けたのです。

つまり、二極化が進行したわけです。

さて、話はSNSの活用に戻ります。

インターネットを使って、さまざまなタイプ
の個人不動産投資家のブログやメールマガジ
ンを読んで情報収集をするにたあたっては、
不動産投資に特化したポータルサイトを活用
するのが便利です。

代表的なポータルサイトには、まず「健美家」
（http://www.kenbiya.com）というサイトが
あります。

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ステップ3　＜リサーチ＞
SNSを駆使して
不動産投資家の世界を調べてみよう！

今は便利な世の中です。
インターネットで検索をすれば、不動産投
資の経験談をブログやメールマガジン、フ
ェイスブックなどで公開している人がたく
さんいます。

物事に初めて取り組むときには、実際にう
まくいっている人の真似をするのが最も成
功への近道となりますので、まずはそれら
のSNSを駆使して、不動産投資家の世界と
いうものをいろいろと調べてみましょう。

ただし、不動産投資で成功している人が10
人いたとしても、そのやり方はみんな違っ
ていて、まさに十人十色だと思います。

それは、その不動産投資家の属性がそれぞ
れ違っているからです。

年収、自己資金、勤務先、年齢、家族構成、
不動産投資の目的などは人によってさまざ
まです。

また投資のスタイルも千差万別といえるで
しょう。

ある人は地方のRC1棟マンションを専門に
投資していたり、ある人は高利回り重視で
地方の古築木造アパートを中心に投資して
いたりします。

最初は区分マンション投資からはじめて、
1棟アパートや1棟マンションに投資を拡大
していった人も多いです。

ひと口に「不動産投資」といっても、実に
いろいろな種類・タイプがあるのです。

また、不動産投資をはじめた時期やタイミ
ングによっても状況が変わってくるという
ことも知っておくといいでしょう。

不動産の価格が

「上がっているとき・下がっているとき」、

銀行が融資に

「積極的なとき・消極的なとき」

などの違いです。

銀行融資は、同じ人でも時期が違うと結果
が違うということもよくあります。

例えば、銀行には四半期ごとに決算月があ
るのですが、その際にその支店の貸出金額
が目標に達していない場合があります。

そういったときなどはチャンスといえるで
しょう。

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自分の資産状況の棚卸しができたら、
不動産投資に使える自己資金の金額を
割り出してください。

この自己資金額と収入によって、まず
いくらくらいの価格帯の物件を狙える
のかが見えてきます。

一般的には、物件価格の1割から3割ぐ
らいの自己資金が必要といわれていま
すが、基本的にすぐ使う予定のない余
剰金、もしくは「これは投資用に使う」
とあらかじめ目的を決めた預金をあて
ます。

くれぐれも今、持っているお金をすべ
て不動産投資につぎこむということは
しないように気をつけてください。

いったん不動産投資に資金を投下して
しまうと、家賃収入というキャッシュ
フローが入ってくるとはいえ、まとま
ったお金にするためにはその不動産を
売却するしかありません。

ですので、不測の事態に備えてなるべ
く手元にお金は残しておきたいもので
す。

さて、現状が把握できたら、先ほどイ
メージした「金額」と「期限」が現状
と照らし合わせて物理的に実現可能か
チェックしてください。

目標は大きいほうがいいという人もい
るでしょうが、あまりにも現実離れし
ていては絵に描いた餅になってしまい
ますので、

「いくら投資に回すか」＝　スタート

と

「いくらのキャッシュフローを
　得たいのか」　　　　　＝　ゴール

そして、

「何年後に実現したいのか」＝　期限

を物理的に実現可能かどうかという視点
を持って見直してほしいのです。

これは例えば現在、無職で自己資金も
ないという人が、1年後にいきなり

「1000万円のキャッシュフローを得る」

という目標を掲げても、物理的に無理
があって意味をなさないからです。

それであれば、

「まず就職をして1年後に100万円を貯
め、◯年後には◯◯万円を元手に不動
産投資をして、◯◯万円のキャッシュ
フローを得る。

そして、◯年後までには、◯◯のキャ
ッシュフローを達成する」

といった具合に段階を踏んだ目標にし
たほうがいいでしょう。

このように検証をして、具体的に得た
い「金額」と「期限」の目標を確定さ
せます。

例えば、

「2年以内に自己資金300万円を貯めて
1棟アパートを購入し、年100万円のキ
ャッシュフローを達成する」

「毎月5万円、ボーナス時20万円を貯
金して自己資金を増やし、1年以内に
RC1棟マンションを購入して、年200万
円のキャッシュフローを得る」

などです。

目的や目標を明確にしないままはじめ
てしまうと、日常に流されて途中で挫
折してしまいがちです。

ここが具体的に設定できている人ほど
実際に結果を出していますので、しっ
かりとやってみてください。

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さて、ではここで「非常に酸っぱいレモン」
をかじっている場面をリアルに想像してみ
てください。

どうですか？

このイメージを鮮明に描けた人は、イメー
ジした瞬間に唾液が出ているはずです。

脳は、現実（実体験）とイメージの区別が
つかないといわれています。

そのため頭の中であなたが手に入れたいも
のを具体的にイメージすることによって、
すでに手に入れた実際の体験だと脳が判断
する可能性が高まります。

つまり、具体的にイメージすればするほど
あなたの目標が現実になりやすくなるので
す。

では

「なんのために不動産投資をはじめるか」

という根本的な部分を明確にイメージでき
たら、次に自分が現在置かれている状況を
よく分析してみてください。

紙に書き出すか、パソコンで一覧を作成し
ておくといいでしょう。

次のような項目について、自分自身の属性
・資産状況を含めた棚卸しをしてみるイメ
ージです。

□住所

□氏名

□電話番号

□メールアドレス

□生年月日

□勤務先

□勤務先の業種・資本金・従業員数
・定年年齢

□勤続年数

□部署・役職

□職種

□現在の住居の状況（持家か、賃貸か、親
と同居か。賃貸の場合は賃料）

□家族構成

□年収（過去３年分）

□保有不動産

□金融資産
（預貯金・有価証券・投資信託等）

□加入保険
（解約返戻金の金額も含む）

□既存借入

□保有資格

□学歴

□親の職業・資産

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ステップ2　＜目標設定＞
なぜ不動産投資をはじめるのか
考えてみよう

「メンタルブロック」が外れてきたら、

「なぜ」あなたは不動産投資をはじめよう
としているのかを考えてみてください。

「お金がもっと欲しい」
「もっとお金を稼ぎたい」
「会社の給料だけに頼っていては、将来が
　不安だから安定的な副収入が欲しい」
「銀行に預金していても、利子が低くて
　お金が増えないから」

など、いろいろな理由があると思います。

これを表面的なことだけでなく、もっと具
体的に掘り下げてみましょう。

「もっとお金を稼ぎたい」

というだけではなく、金額と期限、つまり

「具体的にいくらのお金を、
　いつまでに稼げるようになりたい」

のかをイメージします。

そしてさらに

「そのお金が手に入る状態になったとき、
　それによってあなたは、
　何が得られるのか」

を考えてみてください。

「それによって豊かな暮らしができる」

と思ったら、

「豊かな暮らしができるようになったら、
それによってあなたは何が得られるのか」

を、さらに掘り下げてみてください。

そうやって、深く深く掘り下げていくと、
もしかするとあなたの本当に欲しいもの
は

「家族の笑顔」

かもしれません。

そうしたら、「家族の笑顔」を手に入れ
たときの状態を、五感をフル活用してイメ
ージしてみるのです。

「誰と一緒にいる？」

「何が見える？」

「何が聞こえる？」

「どんな匂いがする？」

といった感じで、その状態がありありと映
像で浮かんでくるくらいに、鮮明に思い浮
かべるのです。

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本書を手にされた方は、少なくとも現状を
変えようという思いを持って、たとえ小さ
くても行動をはじめた方だと思います。

そこで、より確実にメンタルブロックを外
して行動を継続するために、ひとつ提案が
あります。

これはちょっとしたことなのですが、日常
生活のなかで、

「できなかった」ことに焦点をあてるので
はなく、

「できた」ことに焦点をあてる

　機会を増やす

という習慣です。

最初は、ご家族や友人などに協力してもら
って、ペアになって行うのがいいと思いま
す。

まず聞き手の人は、最初に

「この1週間で、

　あなたは何ができましたか？」

と聞いて、スタートしてください。

もう一人はできた報告だけをします。

この1週間や昨日1日など期間を区切って、
そのあいだに「できた」ことを思い出して、
それを話し続けてください。

「○○ができました」

「○○もできました」

という感じです。

聞き手の人は

「○○ができたんですね。
　ほかに何ができましたか？」

と、ひたすら相手の「できた」ことを聞い
てあげてください。

時間は一人1分くらいがいいでしょう。

1分たったら、交代してください。

「犬と毎日、散歩に行けました」

「仕事で契約を取ることができました」

「昨日、映画を観に行くことができました」

など、なんでもかまいません。

最初のうちは意外と「できた」ことがなか
なか出てこなくて、1分が長く感じられる
人も多いと思います。

しかし、これを定期的にやっていくうちに

「できた」

ことがすんなりと出てくるようになるはず。

「できた」が習慣となるのです。

これは「できなかった」ことから「できた」
ことに焦点をシフトさせるトレーニングな
のです。

その結果、あなたは「できる」ようになり
ます。

次第に「無理だ、できない」とあきらめる
ことはなくなるはずです！

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ステップ1
＜メンタルブロックを解除する＞
あなたは
“サーカスの象”になっていませんか？

「鎖」につながれた“サーカスの象”の話
をどこかで聞いたことがあると思います。

象は体長6～7.5m、体重約10トンで走力は
最高時速40km。あらゆる肉食獣よりもはる
かに大きく、動物界でも最強といわれるい
るのにもかかわらず、サーカスの象は出番
以外のあいだはいつもおとなしく小さな杭
に足を鎖でつながれているだけです。

杭を引き抜いて逃げるのはいとも簡単なの
に、決して逃げようとはしないのです。

それはなぜでしょうか？

サーカスの象は、子象のときから足を「鎖」
で地面に深く打ち込まれた杭につながれて
います。

もちろんそれは、逃げ出せないようにする
ためです。

「鎖」を引きちぎって逃げようとするので
すが、まだ力の弱い子象にとっては、その
杭はあまりにも大きいのです。

そのうちにとうとう子象は自分の無力さを
認めて、あきらめて引っ張ることをやめて
しまいます。

子象のころに「自分にはどうせ無理だ！」
という固定観念、思い込みが定着してしま
った象は、大きくなってもその「できない」
という固定観念のために、本当であれば簡
単に引き抜くことができる「鎖」で杭につ
ながれたまま、逃げようともしなくなって
しまうのです。

あなたにも

「どうせ私にはできるはずがない」

と、挑戦をする前にあきらめてしまってい
ることってありませんか？

……そう、それこそが

「メンタルブロック」

なのです。

不動産投資と聞いただけで、

「お金がたくさん必要だ」

「年収が高くないとできない」

「資産家やお金持ちの投資なので、
自分には縁がない」

と思ってしまっていませんか？

イメージだけで実際に挑戦する前にあきら
めてしまっては、何もはじまりません。

不動産投資で成功するための最初の大きな
関門は、この

「自分にはできない」

を

「自分にはできる」

に変えて、行動を起こせるかどうかにかか
っています。

いったい、どこの誰が

「できない」

と決めたのでしょうか？

誰が決めたものでもなく、自分で自分を過
小評価してしまう……

そんな人は、まずはそういたメンタルブロ
ックを解き放って、

「できる」

と信じる必要があるのです。

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もちろんこの「時間のレバレッジ」の恩恵
は、年齢問わずに享受することができます
が、20代であれば、より多くの成果につな
がると考えています。

このメリットを6人は理解したからこそ、
不動産投資の一歩を踏み出せたのです。

以上が今回の20代の投資家たちへのインタ
ビューから導きだされた“20代でも不動産
投資で成功する秘訣”です。

この7つの法則はインベスターズギルドの
ノウハウそのものともいえます。

これらは20代の若者が必ずぶつかる「壁」
を乗り越えるための指針となるものです。

また同時にこの法則は、不動産投資をこれ
からはじめてみたいと思っているすべての
世代にとっても羅針盤になるはずです。

次章では、この法則に基づいたインベスタ
ーズギルドの「コアメソッド」である

“8つのステップ”

を紹介していきます。

＜あなたも夢の不動産投資家になれる＞
【　8つのステップ　】

不動産投資コンサルタントの星龍一朗です。

私は24年間、不動産ビジネスに従事し、累
計500億円以上の不動産投資運用に携わる
ほか、1000件以上の不動産売買取引に関わ
るなどしてきました。

そのなかで、不動産業界の「表」と「裏」、
不動産投資の「すごさ」と「怖さ」、そし
て数多くの「不動産投資で成功する人」と
「失敗する人」を見てきました。

ここ最近はとくに、インベスターズギルド
の会員をはじめとする個人不動産投資家さ
んとの交流のなかで、不動産投資に対する
熱が盛り上がっているのをひしひしと感じ
ています。

しかし、不動産会社の言いなりになってた
だやみくもに投資用不動産を購入し、その
後もまかせっきりというやり方では、成功
はおぼつきません。

そこでインベスターズギルドでは、まだま
だ不透明な業界体質のなかで、業界側の論
理ではなく個人の不動産投資家側の目線に
立って、不動産投資をはじめるにあたり

「何からやればいいのか」
「どういう準備をしたらいいのか」

ということを

“8つのステップ”

にまとめました。

これは第3章で見てきた成功法則をあなた
の習慣にするためのステップです。

まずは小さくてもいいので第一歩を踏み出
して、ステップを重ねていきましょう。

その先には、今までとは違う世界が必ず待
っているはずです。

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