③物件調査力・契約書類作成力

物件調査力・契約書類作成力についても、
不動産会社によって変わるところがありま
す。

物件調査力でいえば、不動産会社にはしっ
かりと物件を調査して事前に説明をしても
う必要があります。

それをおろそかにすると、

「満室だと思っていたのに、実は家賃滞納
する入居者がいた」

といったように、あとあと

「そんな話は聞いてないよ！」

という状況になりかねません。

やりとりをしていくなかで、物件に対する
質も事項への回答、資料の内容などの対応
を見ておきましょう。

契約書類作成力は実際に売買契約を結ぶ段
階にならないとなかなか判別できない面も
ありますが、ペーパーワークが苦手な営業
マンには注意が必要です。

契約書類については、自分だけでは不安な
場合もあると思いますので、事前に案分を
入手してメンターにチェックをしてもらっ
たり、弁護士などの第三者の専門家に依頼
して問題がないかを確認してもらうほうが
安心です。

そして、実際に賃貸不動産の購入を具体的
に検討する際には、キャッシュフローのシ
ミュレーションをしておく必要があります。

その際はある程度の空室が発生することも
考慮しなくてはいけません。

この空室率の想定は、物件によって違って
きます。

賃貸需要の強いエリアと弱いエリアでも、
もちろん違ってきます。

また、物件の賃貸できる部屋数によっても
空室率は異なってきます。

例えば、10戸のアパートであれば、1戸空
いていたら空室率10％です。

ところが4戸のアパートであれば、1戸空い
ただけで空室率25％です。

区分マンションを1部屋しか持っていない
場合は、空室率100％か0％ということにな
ります。

さらに、ローンが変動金利の場合には、仮
に金利が上昇したらどうなるかというシミ
ュレーションをしておく必要もあるのです。

こういった不動産投資用の収支シミュレー
ションをするためにのソフトはたくさん販
売されていますので、いくつか試してみて
最も自分が使いやすいと思ったものを継続
して使っていくのがいいと思います。

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