最後に、24年ものあいだ不動産ビジネスに
かかわってきた私から読者のみなさんへメ
ッセージを贈ります。

繰り返しになりますが、不動産投資には、
人生を根本から変える威力があります！

自分自身の力で投資用不動産というお金を
生み出す仕組みをつくることにより、不労
所得を生み出すことができます。

特別な才能や投資に使えるお金をたくさん
持っている必要もありません。

知識ゼロから出発しても、

「本気でやる気になれば、

　誰にでもできる！」

といっても過言ではありません。

そうはいっても、

「やっぱり、失敗したら怖い」

と思うのも今はまだ仕方がないでしょう。

確かに投資に絶対はありませんし、失敗し
て損をするリスクはゼロではないからです。

しかし、知識や経験を積むことによってリ
スクを極力少なくしていく手を打つことが
できるのも事実です。

「初めから無理だとあきらめて行動しない
人」

「リスクを恐れて何もしない人」

と

「とにかく一歩を踏み出す勇気を持って
　行動した人」

の差は、所有資産や不労所得の金額の差と
なって表れてくるものです。

まずはメンタルブロックを外し、明確な目
的・目標と行動計画を設定してしっかりと
勉強をしたうえで、ぜひ信頼できるメンタ
ーや相談相手を見つけて不動産投資を実践
してみていただきたいと思います。

今の時代は、

「リスクを恐れて何もしないことが、
　最大のリスク」

なのかもしれません。

投資用不動産という

「資産」

を持って、

「経済的な自由」

と

「誰からも縛られない自由な時間」

を手に入れるのか。

それとも、このままずっと

“ラットレース

のなかで、お金に追われながら働き続ける
のか……。

その選択はあなたの意志にかかっているの
です。

勇気を持って一歩を踏み出すなら、

「今」

がそのときなのです。

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先輩不動産投資家のなかには、自分でエク
セルを使ってシミュレーションソフトをつ
くってしまう人もいるほどです。

なお、数ある売り物件のなかから、より具
体的に検討していく物件を大まかに選別す
るにあたっては、無料で簡易シミュレーシ
ョンができるサービスを利用して判断する
といいでしょう。

たとえば、『夢のらしんばん』

（http://dhive.jp/services/evaluation）

は、投資用不動産の評価額とキャッシュフ
ローが無料で計算できるウェブサービスで
す。

　　　　　　＊　＊　＊

ステップ８
＜継続＞
普段の生活のなかに不動産投資の
ルーチンワークを入れてみよう！

一時期、「レコーディングダイエット」が
流行ったことがあるのを覚えていらっしゃ
ると思います。

オタク評論家の岡田斗司夫さんが、著書

『いつまでもデブと思うなよ』
　　　　　　　　（新潮新書）

で紹介したダイエット法です。

日々摂取する食べ物とそのカロリーを記録
することで、自分が摂取しているカロリー、
食事の内容、間食などを自覚し、食生活の
改善につなげるというものです。

この方法で岡田さんは、ピーク時117kgあ
った体重を67kgへと、なんと50kgもの減量
に成功したそうです。

この方法を不動産投資の行動を継続させる
ために応用してみてはどうでしょうか。

つまり、ステップ４で立てた不動産投資の
ルーチンワークの計画を普段の生活のなか
に取り入れて習慣化するために、216ペー
ジの図のように記録をつけるのです。

最初は手間だと感じるかもしれませんが、
とりあえず21日間続けてみてください。

人は21日間同じ行動を続けると、急速にそ
の行動をすることへの抵抗がなくなり、習
慣化する確率が高まるといわれているので
す。

ですから、続けているうちにだんだんと記
録をつけないと気持ち悪く感じられるよう
になるでしょう。

そうなったらしめたもの、行動が習慣化で
きた証拠です。

記録をつけることによって、不動産投資の
ルーチンワークへの意識づけが高まること
は間違いありません。

日常のなかで本業が忙しくなってきたりす
ると、人間というのはどうしてもその忙し
さにかまけてしまいがちです。

そういったことからも記録をつけるという
習慣をつけて、ルーチンワークを忘れない
ようにしておくことは大切です。

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③物件調査力・契約書類作成力

物件調査力・契約書類作成力についても、
不動産会社によって変わるところがありま
す。

物件調査力でいえば、不動産会社にはしっ
かりと物件を調査して事前に説明をしても
う必要があります。

それをおろそかにすると、

「満室だと思っていたのに、実は家賃滞納
する入居者がいた」

といったように、あとあと

「そんな話は聞いてないよ！」

という状況になりかねません。

やりとりをしていくなかで、物件に対する
質も事項への回答、資料の内容などの対応
を見ておきましょう。

契約書類作成力は実際に売買契約を結ぶ段
階にならないとなかなか判別できない面も
ありますが、ペーパーワークが苦手な営業
マンには注意が必要です。

契約書類については、自分だけでは不安な
場合もあると思いますので、事前に案分を
入手してメンターにチェックをしてもらっ
たり、弁護士などの第三者の専門家に依頼
して問題がないかを確認してもらうほうが
安心です。

そして、実際に賃貸不動産の購入を具体的
に検討する際には、キャッシュフローのシ
ミュレーションをしておく必要があります。

その際はある程度の空室が発生することも
考慮しなくてはいけません。

この空室率の想定は、物件によって違って
きます。

賃貸需要の強いエリアと弱いエリアでも、
もちろん違ってきます。

また、物件の賃貸できる部屋数によっても
空室率は異なってきます。

例えば、10戸のアパートであれば、1戸空
いていたら空室率10％です。

ところが4戸のアパートであれば、1戸空い
ただけで空室率25％です。

区分マンションを1部屋しか持っていない
場合は、空室率100％か0％ということにな
ります。

さらに、ローンが変動金利の場合には、仮
に金利が上昇したらどうなるかというシミ
ュレーションをしておく必要もあるのです。

こういった不動産投資用の収支シミュレー
ションをするためにのソフトはたくさん販
売されていますので、いくつか試してみて
最も自分が使いやすいと思ったものを継続
して使っていくのがいいと思います。

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それでは、勇気を持って不動産会社に問い
合わせをし、その行動をしっかり継続して
いきましょう。

人によっては不動産会社からあまり相手を
されないこともあると思います。

その場合は理由を考えてみましょう。

利回りや立地、価格などの希望条件が高望
みになりすぎていませんか？

もしそうなら見直しをしたうえで他社にも
どんどんあたってみましょう。

なお、不動産会社を選ぶチェックポイント
は次の3つです。

①物件情報収集力

投資用不動産の市場というのは、正直、不
透明な市場です。

「レインズ」という不動産業者間の物件情
報ネットワークへの物件登録率も低く、一
般の顧客からはわかりにくい水面下で物件
情報が行き交っているのが実情です。

マイホームなどの実需用の物件でしたら、
どこの不動産仲介会社に行ってもある程度
は同じような物件情報を提供してもらえる
のですが、投資物件については仲介会社に
よって持っている物件情報に大きな差が出
ます。

その意味では投資用不動産ポータルサイト
に多くの物件情報掲載して成約実績を多く
持っているところは、物件情報も集まりや
すいといえるでしょう。

どの会社がいい物件情報を持っているかは
わかりませんので、10社以上の不動産会社
にあたってみるのがいいかと思います。

②融資づけ力（金融機関とのパイプ）

不動産投資をするにあたって、融資は切っ
ても切れないものです。

不動産会社によっては、金融機関と太いパ
イプを持っています。

そういった会社を通じて懇意な銀行員との
関係を利用できれば、融資審査のスピード
や融資額などでより有利に不動産投資を実
現することが可能です。

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ここで肝に銘じておいていただきたいのは、
「うまい話は、向こうからはやってこない」
ということです。

本当においしい話や儲かる話が、何も行動
をしていない人のもとに飛び込んでくるこ
とはまずありません。

ということで、とくに頼んでもいないのに
いきなり会社に電話をかけてきて、しつこ
く電話営業で物件を販売しようとする「投
資用の新築ワンルームマンション」には注
意してください。

基本的にこれは買ってはいけません。

一般的に新築で表面利回り6％程度の物件
を価格の90％以上のローンを借りて購入し
てしまえば毎月のキャッシュフローはほと
んど出ません。

場合によってはキャッシュフローがマイナ
スになります。

それを生命保険効果だとか節約効果だとか、
「30年後にローンが終わったら、家賃は全
部あなたのものですよ」などと言って販売
するわけですが、これは確実に儲からない
投資です。

バブルのときのように、マンションの価格
がどんどん値上がりするなら別ですが、今
の環境では十中八九損をします。

この投資用の新築ワンルームマンションを
最初に買ってしまって、あとで苦労をして
いる人（ドンペリ大家さんは軌道修正がで
きていますが）、最初の失敗を引きずって
しまってなかなか次の投資に進むことがで
きない人を何人も見てきていますので忠告
をしておきます。

きちんとキャッシュフローが出てあなたに
収入をもたらしてくれる物件を見つけるに
は、やはり自ら行動をする必要があるので
す。

さて、物件検索をして実際によさそうな物
件を見つけたとします。

次はその物件を取り扱っている不動産会社
に実際に問い合わせをして詳細資料を取り
寄せたり、現地や室内の見学をするという
ステップに進んでいきます。

その際は1社だけでなく何社にでもどんど
ん問い合わせをしてみましょう。

ここで

「不動産会社に問い合わせをすると、しつ
こく営業されるのではないか？」

と不安に思う方がいるかと思います。

確かにそういう可能性はゼロではないです
が、逆に不動産会社は買える客のなんかそ
うでないのか、品定めをしているところが
あります。

また営業マンは常に忙しいため、前述の新
築ワンルームマンションでもない限り、し
つこく営業されることはあまりありません。

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物件種別、価格帯、地域、利回りは、最低
限、指定して検索しておいたほうがいいで
しょう。

自分のなかで何パターンかの検索条件をあ
らかじめピックアップしておいて、各サイ
トにアクセスして検索をかけていくように
します。

検索をかけると、条件に合った物件情報の
一覧が表示されますので、そのなかでさら
によさそうな物件があれば、その物件の詳
細ページを開いて物件の情報を見ていきま
す。

各サイトとも会員登録をしておけば「お気
に入りに保存（登録）」することができま
すので、興味を持った物件は保存しておき
ましょう。

メンターが見つかっている方は、物件検索
にあたってそのメンターの投資法をそのま
ま真似てみるというやり方もあります。

例えば、メンターが地方のRC1棟マンショ
ンを取得しているのであれば、それを真似
して同じような条件の地方の物件を検索す
るというやり方です。

全く同じ条件の物件が見つかることはあり
えないのですが、同じような物件規模、同
じような立地、同じような築年数であるな
ど、条件がそろえばメンターの経験がその
まま役に立ちます。

これは、うまくいっている人のやり方を

TTPする（徹底的にパクる）

というやり方です。

日本ではよく物事を習得するやり方として
「守破離」という方法が推奨されてきてい
ます。

「守」とは、修行の第一段階で師匠につい
てその流儀を見習い、その流儀を「守る」
こと。

「破」は、師匠の流儀を極めたのちに研究
を重ねて自分に合うやり方を見つけ出すこ
と。

「離」は、それらの段階を通過し何事にも
とらわれない境地のこと。

その「守」にあたるのが、このTTPです。

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ステップ７
＜TTP（徹底的にパクる）＞
物件情報を探してみよう！

ここまで来たら、あとはいよいよ実際に投
資する投資用不動産探しです。

まず最初はインターネットを使って、投資
物件に特化したポータルサイトで検索をす
るところからはじめます。

代表的なポータルサイトは次のとおりです。

『健美家』

http://www.kenbiya.com

『楽待』

http://www.rakumachi.jp

『HOME’S不動産投資』

http://toushi.homes.co.jp

『不動産投資連合体』

http://wwww.rals.co.jp/invest/

これらのポータルサイトは、投資物件に特
化しているため、利回りを基準に検索をか
けることができたり、投資物件としての価
値を分析するための情報が掲載されていた
りして、使いやすいのが特徴です。

ほかにも次の不動産情報ポータルサイトが
おすすめです。

前述の4サイトとの違いは、投資物件の検
索はできるものの、もともと実需用物件
（主に自己住居用の物件）のためのサイト
で投資用の物件情報の内容は投資用不動産
専門サイトに比べると見劣りするというと
ころです。

ただしその分、投資家からチェックされて
いないため、ライバルが少なく掘り出しも
のの情報を得やすいという利点があります。

『アットホーム』

http://www.athome.co.jp

『不動産ジャパン』

http://www.fudousan.or.jp

『ホームナビ』

http://www.homenavi.or.jp

まずは、前述の4サイトで自分の希望条件
を指定して物件検索をしていきましょう。

その際は次のような項目について条件指定
をして検索をかけていきます。

・物件種別
（1棟アパート・1棟マンション・区分マン
ション）
・価格
・地域
・利回り
・情報の登録時期
・築年月
・駅からの徒歩時間
・建物構造
（木造・軽量鉄骨造・重量鉄骨造・RC造）

……　など

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メンターを選ぶ基準は次を参考にしてくだ
さい。

①実績

メンターは成功した不動産投資家、中立的
立場の不動産投資コンサルタントなどの専
門家で、きちんと実績を上げている人であ
る人であることが大事です。

そのほかに同じような属性や資産背景で投
資を先に進めている先輩も参考になる部分
が多いでしょう。

物件購入面、賃貸運営面などの分野別にメ
ンターを何人か持つというのもいいと思い
ます。

②投資スタイル

不動産投資の手法はたくさんの数がありま
す。

自分に合った投資スタイルを行っている人
をメンターとして選びます。

どれが合うのかよくわからなければ、まず
「やってみたい」と思う投資スタイルから
検討します。

③再現性

その人が実行する投資スタイルが自分に実
現可能であるかを考えます。

投資法によっては、必要な自己資金の割合
など投資を実現するための条件が変わって
きます。

④時代背景

素晴らしいメンターであっても、不動産投
資をはじめるときの市場状況などの違いに
よって、そのメンターのやり方が向いてい
ないこともあります。

メンターの投資法が現実に即しているのか
を検証する必要があります。

⑤属性

例えば、同じサラリーマン出身のメンター
であるなど、自分と近い属性の人をメンタ
ーにすれば、より実現性が高くなります。

メンター選びでは、自己投資を惜しまない
ようにするのが近道だと思います。

たとえ多少のコスト（金銭的な自己投資）
がかかったとしても、その人の経験や知識、
ネットワークを買えるわけですから、結果
的に成功の確率が上がり、時間も大幅に節
約できます。

独学で不動産投資をはじめた人は、みなさ
ん

「今から思えば、最初の自分のやり方は
間違っていたかなと思う。

もし、不動産会社の営業マン以外に信頼で
きるメンターや相談できる不動産投資家の
仲間がいたら、もっと早く多くの資産を得
ていたと思う」

と話しているのも事実です。

早くメンターを見つけられるよう、ぜひセ
ミナーや勉強会に足を運んでみましょう。

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行動の基準になったり投資の進め方の指標
となったりするメンターと呼ぶべき存在を
見つけることができれば、あなたは成功へ
グッと近づくことができます。

ここで注意していただきたいのは、不動産
会社の営業マンはメンターになりえないと
いうことです。

彼らのなかには、とても良心的で誠意のあ
る人もいると思います。

しかし、不動産会社に属している以上、彼
らの仕事は自社物件の販売や自社で売買仲
介を成約させて仲介手数料をもらうことな
のです。

つまり、あなたの将来的な資産形成よりも、
どうしても目先の自社・自分の利益に目が
いきがちです。

歩合給の割合が高い業界でもありますので、
余計にそういった傾向が強くなってしまい
ます。

いい物件情報をより早く提供してもらうに
は、不動産会社の営業マンとのパイプを太
くすることが必要にはなりますが、投資の
スタイルや戦略、物件選択の最終判断は自
分でするしかありません。

そういったときに、不動産会社の営業マン
以外にメンターがいる人といない人では、
成功の確率が大きく違ってくるのです。

その意味で、不動産会社の営業マン以外で
実際に不動産投資で成功している経験者や
中立的な専門家などのメンターを見つける
必要があるのです。

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＜ステップ6＞≪成功のイメージ化≫
セミナーに参加してメンターを探そう！

ここまでステップを踏んできましたが、

「自分はどの投資スタイルではじめたら
いいか、まだわからない」

という人も多いと思います。

どれもいいことばかりで目移りしてしまう
場合もあるでしょうし、本であれば

「時代背景が現実に即しているか？」

という問題もあります

たとえ何万部も売れている人気の本であっ
ても、10年前の投資法であれば、融資環境
などの状況が違いすぎて現在では通用しな
い可能性があります。

そこで、よりリアルタイムに生の情報・ノ
ウハウ・ネットワークを手に入れるために、
積極的にセミナーに参加してみましょう。

セミナーといっても、いろいろなパターン
があります。

①主催者：
不動産会社 or 不動産会社以外

②料金：
無料 or 有料

③物件エリア：
国内（首都圏・地方）or 海外

④対象者：
サラリーマン or 富裕者層

⑤対象物件：
特定の物件や投資対象に限定 or 限定しない

⑥内容：
知識提供 or 案件情報や体験談提供

なるべく多くのパターンのセミナーに参加
してみるといいでしょう。

いくつか参加してみると、主催者やほかの
参加者との相性というものも出てくると思
います。

実際に投資を実践している人の生の声を聞
くと、本で読んでいるだけよりも成功のイ
メージがわきやすくなりますし、モチベー
ションも確実にアップします。

そのなかで「この人を参考にしたい」「こ
のグループの人たちに教わりたい」という
ところを見つけることができれば、ぜひ関
係性を深めていくことをおすすめします。

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