不動産投資では、経験してみないとわから
ない部分がたくさんあります。

例えば購入時の金消契約や購入後の管理会
社との折衝、物件のリフォームなどがそれ
にあたります。

また不動産には同じものがひとつとしてあ
りません。

したがって「このやり方だけが正しい」と
いう「唯一の答え」もないのです。

似たような環境の物件でも推測しかできま
せん。

結局のところ、あなたの不動産投資はあな
たが

「やってみるしかない」。

この経験が、実践で成長するということな
のです。

ある程度の勉強を行い、メンターや仲間か
ら情報を共有したら、購入への一歩を踏み
出してみましょう。

それが「行動し続けること」の秘訣であり
、次のステップへのカギになるのです。

法則6
「仲間」をつくる

不動産投資は、ひとりで行わなければなら
ない作業が多いものです。

そして、自分で目標を立てたとしても、初
めのころはなかなか自分の思うようにはい
きません。

法則5で、

「不動産はひとつとして同じものはない」

と述べましたが、自分自身の条件にも同じ
ことがいえます。

同じような勤続年数と年収の人でも1年タ
イミングがずれただけで、ローン審査が通
らなかったというエピソードが西田さんの
インタビューにあったように、自分でチャ
レンジしてみて、その結果を検証するしか
ないのです。

また「結果の出し方」も同じで、

「これだけが正しい」

という答えはないのです。

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不動産投資のノウハウを学ぶために40回以
上のセミナーに参加し、物件を探すために
200件以上の資料請求をして、50件以上の
物件を実際に見に行っています。

さらに新築物件のプランを検討する際には、
一日でハウスメーカーを20社以上回って見
積もりを取ったり、建築図面をのべ100人
以上の人に見てもらってアドバイスを受け
たりしています。

これだけの行動量ですから、城山さんの場
合は1年もたたずして1000時間を超えてい
ます。

だからこそ、20代の若さで新築アパートを
建てることができたのだと思います。

佐藤さんは2年間、不動産投資講座に通っ
てみっちり勉強を積んだあと、区分マンシ
ョン取得という第一歩を踏み出します。

高橋さんは書籍やインターネットで情報を
収集しながら実際に物件見学などに赴いて
知識を吸収し、それから区分マンションを
取得しています。

また、ドンペリ大家さんも常に最新の情報
を収集することを怠りません。

20代のころから9年間にわたって勉強する
こと、不動産を取得すること、経営するこ
とを続けていますから、1000時間はとうに
超えて、今は1万時間の領域に近づいてい
ます。

彼らは努力家ではありますが、みなさんと
同じ普通のサラリーマンです。

天才でも超人でもありません。

6人の共通点は、不動産投資としっかりと
向き合っていること、時間をかけてある程
度の「ノウハウ」を身につけたら、すぐに
小さいながらも不動産を購入するという「
行動」を起こしていることです。

彼らは実践しながら成長していったのです。

不動産投資の場合、「不動産を購入」しな
ければ、始めることができません。

地主でもない限り、最初から物件を持って
いることはありません。

勉強して知識を身につけ、自己資金を貯め
て物件を購入する。

そこがようやくスタートなのです。

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不動産投資に限らず、結果を出すためには、
ある一定程度の「量」と「時間」が必要に
なるのです。

この部分をクリアできないことが、なかな
か結果が出ない原因のひとつとなり、大き
な壁となって立ちはだかります。

とくに人生経験の少ない20代にとって、

「どれだけがんばればいいのか、先が見え
ない」

ということは、モチベーション維持を妨げ
ます。

私にも身に覚えがあります。

そもそも未経験なことについては、

「失敗したらどうしよう」

というネガティブな気持ちが芽生えます。

せっかく気持ちを奮い立たせて行動を起こ
しても、例えば融資が通らないなど必ずし
も自分だけの責任ではないことだとしても、
一回のつまずきでもう「ダメだ」と思って
しまいます。

あげくに「続けること＝面倒」と、あきら
めてしまったことも過去にはありました。

読者のみなさんには、この壁をしっかり乗
り越えてほしいと思います。

上の表のように具体的にいつ何をどのくら
い勉強するという目安をつくってみると、

「どれだけがんばればいいのか」

が見えやすくなると思います。

では6人は、いったいどのくらい行動してい
たのでしょう？

圧倒的な行動量で結果を出しているのが、
城山さんです。

城山さんは、不動産投資を志した当初は週
末に不動産投資の講座に通い、懇親会で先
輩大家さんたちから知識を吸収するかたわ
ら、平日は会社の飲み会を断ってその時間
を本を読むなどの勉強の時間にあてていま
す。

ある程度の知識は身につけ、実際の購入へ
踏み出す際には、メンターの1人であるOさ
んから

「悩む前に行動する」

ことを学びます。

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不動産投資をはじめた初期の段階で結果が
出ない理由として、「行動が続かない」と
いうことがあります。

初めは「やるぞ！」と気持ちが盛り上がっ
ていても、だんだん飽きてしまう……誰し
も経験があると思います。

いわゆる三日坊主の状態です。

あなたは「1万時間の法則」というのを聞
いたことがあるのでしょうか？

これは、アメリカのベストセラー作家、マ
ルコム・グラッドウェル氏が提唱した法則
です。

偉大な成功を収めた企業かや世界的に有名
なスポーツ選手など、何かの分野で「天才」
と呼ばれるようになる人は共通して、その
分野のために1万時間を費やしていると説
きます。

けっして生まれつきの才能で「天才」と呼
ばれているのではなく、地道な努力を惜し
まない結果だというのです。

「えっ、1万時間もがんばらなきゃいけな
いの？」と思われたみなさん。

ご安心ください。

ここでインベスターズギルドがみなさんに
おすすめしたいのは、1万時間の法則では
なくて、

「1000時間理論」です。

一般的に100時間で初心者から脱すること
ができ、1000時間で中級者になるといわれ
ています。

1万時間かければ上級者の域にたどりつき
ますが、全くの初心者であればまず1000時
間を目指しましょう。

毎日一定の時間を捻出するのは難しいでし
ょうが、生活のなかに不動産投資に向き合
う時間を組み込んでいくといいでしょう。

本やセミナーなどでの知識の吸収で100時
間をこなして初心者を脱したところで、そ
のあとは物件探しなど不動産投資を実践し
ながら、1000時間を超えて成長していきま
しょう。

不動産投資では本を読むなど机上の勉強だ
けでなく、「実際にやってみる」「実践し
て成長する」ことが不可欠です。

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では、6人の若者はどのような「決断」を
したのでしょうか？

城山さんの場合には、本を読んで、「お金
の教養」の重要さを理解し、すぐにその著
者が主催する無料セミナーに申し込むこと
を決断します。

そして、その無料セミナーで不動産投資講
座を紹介され、それで不動産投資をはじめ
る決断をしています。

とにかく、即決即断です。

その後、具体的に物件を検討するタイミン
グでも、友達から紹介された物件の図面を
もらって、すぐに買付けを入れる決断をし
ています。

田中さんは、最初に参加した区分マンショ
ンセミナーで、営業マンがすすめる物件を
契約しますが、自身でリサーチをした結果、
最終的に「買わない」という決断をしてい
ます。

西田さんは、最初のセミナー参加からわず
かに3カ月で中古区分マンションを購入す
る決断をしています。

ドンペリ大家さんに関していえば、最初に
新築区分マンション購入という間違った決
断をしています。

しかしその後は、そのミスを経験として生
かし、勉強を重ねて方針転換するという決
断をして堅実に物件を増やすことができて
います。

このように並べてみると、6人は大胆に決
断しているように見えますが、実は違いま
す。

ドンペリ大家さんのインタビューの言葉か
らうかがえるように、彼らは決断の場数を
重ねて時には小さい失敗もしながら自分の
判断基準をより詳細で明確なものにするこ
とで、よ
り速く、より正確な判断ができるようにな
っていったのです。

物件の選定や融資、入居者募集や出口戦略
などたくさんある過程をひとつひとつクリ
アにしていくにしたがって、自分の判断基
準をどんどん明確にしていったのです。

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物件の判断基準には、どのような投資手法
なのかをはじめ、自分の属性や与信、ター
ゲットとするエリアなどさまざまな要因が
からんできます。

そのなかで自分に合った投資のやり方で、
自分の基準をつくっていくのです。

Aさんにとって良い物件が、Bさんにとって
良い物件であるとは限りません。

Cさんが満室稼動させている物件を、Dさん
も同じように満室で経営できるとも限らな
いのです。

一番危険なのは自分に合っていない基準と
知らずに、他人の受け売りの基準で判断す
ることです。

ほかの人が言っていることも参考にしつつ、
あくまで自分の判断基準をもとに冷静にジ
ャッジすることが重要になってきます。

基準のつくり方は、これまで説明してきた
法則の順番どおりです。

自分のお金の価値感を改め（法則1）、家
賃収入はいくらでどの程度の規模の物件を
購入したいか、得られる生涯資金はいくら
になるかなど、自分がどのようになりたい
のかを具体的にイメージして（法則2）、自
己投資を行って、不動産投資を学びます
（法則3）。

とくに重要なのは、法則3です。

不動産投資を学ぶことで、投資手法や物件
の種別などの知識を得ていろいろな指標が
理解できるようになり、自分なりの物差し
を持てるようになるのです。

自分の判断基準を、明確に持っていれば、
その基準に合うか合わないかをジャッジす
ればいいので、おのずと決断はスピーディ
になります。

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初心者が最初に陥りやすいのが、たくさん
出版されている書籍がどれも正しく見えて
しまい、そのパターンをすべて真似しよう
としてしまうことです。

うまくいかない原因には、多くの外部要因
が考えられます。

その情報をひとつひとつ分析し、自分がで
きる不動産投資を理解することが「判断基
準」になります。

そのパターンが自分でできるかどうかを判
断し、自分でできることだけを押し進める
ことが一番の近道なのです。

もうひとつ初心者にありがちなのは、物件
取得を焦るあまり、物件情報を見ただけで
買う気満々になることです。

とくに価格帯が値ごろだったり、表面利回
りが高かったりする場合によくあることで
す。

「とにかく購入したい！」と考えるのでは
なく、自分の判断基準がしっかりできるま
では、時間をかけて調査を行ったほうがよ
いでしょう。

あえて「購入しない」という決断をするこ
とも大切なのです。

自分が希望するキャッシュフローを得るた
めには、どの規模の物件をどのエリアで、
いくらで購入すべきなのか。

その物件は築何年で、家賃収入はどれくら
い見込めるのか。

修繕費や管理運営費がどれくらいかかるの
か。

その物件の条件だけでなく、物件を購入す
るために必要な自己資金や融資の条件はど
うなのか。

例えば「利回りの高い物件が欲しい！」と
考えたとしても、

「利回りは高いが空室率も高い」

もしくは

「利回りは高いが修繕費も多くかかる」

など、その物件に利回りが高くなる「理由」
があることがほとんどです。

その「理由」が受け入れられるものなのか、
そうでないのかは、その人の判断基準によっ
て変わります。

田中さんの場合も、自分なりの「判断基準」
を持つことに成功しています。

ですが、やみくもに物件を購入するのではな
く、自分の判断基準ができるまでは「断る」
という決断をして、最終的に納得のできた物
件を購入しています。

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・不動産投資のための貯金

目的のある貯金も自己投資のひとつです。

なぜなら、不動産投資をするためにはある
程度の自己資金が必要になるからです。

不動産投資とは、不動産を通じて

「お金と時間をコントロール」

する投資です。

ですから、ある程度のお金を自分の通帳に
とどめておけるようでないと、

「不動産投資には向いていない」

ともいえます。

例えば、城山さんの場合は、もともと浪費
癖があったにもかかわらず、不動産をどう
しても買いたいという強い情熱で貯金ゼロ
から1年間で100万円の貯金に成功していま
す。

また田中さんは、不動産投資の頭金をつく
るために安い家賃のアパートに引っ越し、
洗濯機のない生活をして1年間で250万円も
の貯金をしています。

一般的に物件価格の1割から3割程度の自己
資金が必要だといわれています。

今まで「ただなんとなく」では貯めること
ができなかった人でも、強い動機、目標が
あれば貯められるものです。

＜法則4＞
【自分の判断基準を明確にして、
　速く「決断」するクセをつける】

しっかり勉強して、不動産投資の知識がつ
きました。

そこで、実際に不動産投資をはじめようと
しても、すぐに結果が出るわけではありま
せん。

結果が出ない理由はいくつかあるのですが、
そのなかで一番多いのは

「なかなか決断できないこと」

が挙げられます。

スピーディに決断するためには、自分の判
断基準を明確にしなければなりません。

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ここで気をつけていただきたいのは、ただ
インプットするだけではダメなのです。

セミナーに参加するだけ、本を読むだけで
満足してしまって実際の行動に移せない人
やリスクを怖がるばかりに知識を追い求め
てしまう人が私の周りでもたくさん見受け
られます。

俗にいう「ノウハウコレクター」になって
しまうのです。

行動する前に勉強は必要ですが、情報を
「知るだけ」で満足してしまい行動に移せ
ないのであれば、何のために勉強をするの
かわかりません。

不動産投資では行動に移すことが大切なの
です。

自ら動かなければ物事は前に進みません。

行動するためのコツはまず「できない」と
思い込まないことです。

第4章
≪ステップ1　
　メンタルブロックを解除する≫

で、「できない」を「できる」に変える方
法を紹介しています。

・時間的投資

時間的投資とは、毎日の時間のなかに不動
産投資のための時間をつくり出すことです。

読書をしたりセミナーに参加したりする時
間を増やす、物件を探す、物件を見に行く
など、会社での仕事に費やす時間ｔ自分に
投資する時間を明確に区別する必要があり
ます。

サラリーマンの多くは、一日の大半を会社
に拘束されます。

不動産投資をはじめるにあたって、勉強す
るためにも情報を収集するためにも、また
投資仲間とコミュニケーションをとるため
にも時間を確保しなくてはなりません。

「忙しい」のは、みんな同じです。

忙しいなかで「いかに時間を捻出するのか」
が重要なのです。

例えば、
佐藤さんの場合は通勤の時間を読書に活用
しています。

また、城山さんは会社での飲み会を控え、
その時間とお金を不動産投資に使うように
しています。

毎日の生活のなかでルーチンワーク化でき
ればしめたものです。

その方法については、

第4章
≪ステップ8　継続≫

で説明します。

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