行動の基準になったり投資の進め方の指標
となったりするメンターと呼ぶべき存在を
見つけることができれば、あなたは成功へ
グッと近づくことができます。

ここで注意していただきたいのは、不動産
会社の営業マンはメンターになりえないと
いうことです。

彼らのなかには、とても良心的で誠意のあ
る人もいると思います。

しかし、不動産会社に属している以上、彼
らの仕事は自社物件の販売や自社で売買仲
介を成約させて仲介手数料をもらうことな
のです。

つまり、あなたの将来的な資産形成よりも、
どうしても目先の自社・自分の利益に目が
いきがちです。

歩合給の割合が高い業界でもありますので、
余計にそういった傾向が強くなってしまい
ます。

いい物件情報をより早く提供してもらうに
は、不動産会社の営業マンとのパイプを太
くすることが必要にはなりますが、投資の
スタイルや戦略、物件選択の最終判断は自
分でするしかありません。

そういったときに、不動産会社の営業マン
以外にメンターがいる人といない人では、
成功の確率が大きく違ってくるのです。

その意味で、不動産会社の営業マン以外で
実際に不動産投資で成功している経験者や
中立的な専門家などのメンターを見つける
必要があるのです。

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＜ステップ6＞≪成功のイメージ化≫
セミナーに参加してメンターを探そう！

ここまでステップを踏んできましたが、

「自分はどの投資スタイルではじめたら
いいか、まだわからない」

という人も多いと思います。

どれもいいことばかりで目移りしてしまう
場合もあるでしょうし、本であれば

「時代背景が現実に即しているか？」

という問題もあります

たとえ何万部も売れている人気の本であっ
ても、10年前の投資法であれば、融資環境
などの状況が違いすぎて現在では通用しな
い可能性があります。

そこで、よりリアルタイムに生の情報・ノ
ウハウ・ネットワークを手に入れるために、
積極的にセミナーに参加してみましょう。

セミナーといっても、いろいろなパターン
があります。

①主催者：
不動産会社 or 不動産会社以外

②料金：
無料 or 有料

③物件エリア：
国内（首都圏・地方）or 海外

④対象者：
サラリーマン or 富裕者層

⑤対象物件：
特定の物件や投資対象に限定 or 限定しない

⑥内容：
知識提供 or 案件情報や体験談提供

なるべく多くのパターンのセミナーに参加
してみるといいでしょう。

いくつか参加してみると、主催者やほかの
参加者との相性というものも出てくると思
います。

実際に投資を実践している人の生の声を聞
くと、本で読んでいるだけよりも成功のイ
メージがわきやすくなりますし、モチベー
ションも確実にアップします。

そのなかで「この人を参考にしたい」「こ
のグループの人たちに教わりたい」という
ところを見つけることができれば、ぜひ関
係性を深めていくことをおすすめします。

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例を挙げてみましょう。

①最初から大きな投資は怖いが、将来的に
は投資の規模を拡大していきたい

⇒1件目は、中古区分所有マンションを取
得して、不動産投資の世界に足を踏み入れ、
まず実績と経験を積みます。
そして2件目は、1棟アパートや1棟マンショ
ンにステップアップです。

②一気に規模を拡大していきたい。その
ためには、大きな金額の借り入れをしても
かまわない

⇒1件目から1棟アパートや1棟マンションを
購入します。

③そんなに規模を拡大せず、手堅く月10万
円程度のキャッシュフローを得たい

⇒1件目に中古区分マンション、2件目以降
も中古区分マンション。キャッシュフロー
の一部はローンの繰り上げ返済に回します。

④手持ちのキャッシュを預金よりもいい利
回りで運用したい

⇒都内の中古区分マンションを購入します。

⑤自宅のローン返済負担を軽減もしくは、
実質、ローン返済負担なしで自宅を持ちた
い

⇒マイホームと賃貸住宅を兼ね備えた賃貸
併用住宅を購入します。

さて、あなたはここまでのステップを通じ
て左ページの「不動産投資の計画立案の流
れ」のとおり、

・「なぜ、不動産投資をはじめたいのか？」
という根本的な目的のイメージを明確にし
たうえで、自分の置かれている状況・属性
についての棚卸しをして、表にまとめまし
た。

そして、不動産投資を通じて得たい金額と
期限の目標を設定しました。≪ステップ2≫

・次に、目標を設定するために、どのよう
な行動をするかの行動計画を立ててきまし
た。≪ステップ4≫

そして、≪ステップ5≫でSNSを活用して多
くの情報をインプットしたなかから、自分
と似た状態からスタートして成功した実践
者について詳しく知りました。

さらにこの≪ステップ5≫で『金持ち父さん
貧乏父さん』を読み（読み返し）、不動産
投資に関する本をパターン別に読み進めれ
ば、ある程度は自分がどこからはじめたら
いいかが見えてきているはずです。

繰り返しになりますが、絶対的な正解とい
うものはありません。

あなた自身が自分にとって、その時点でベ
ストだと思える方法ではじめていきましょ
う。

また当然のことですが、本を読むことによ
って不動産投資をするうえでは、知ってお
くべき知識やノウハウもインプットしてく
ださい。

収支計算面、ファイナンス面、税金面、不
動産関係の法令面、現地調査面など、少な
くとも不動産会社の営業マンと話が通じる
状態にならないと、言いなりにならざるを
得なくなってしまいますので、一定の理論
武装が必要です。

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ほかにも区分マンションのなかでもファミ
リータイプのオーナーチェンジ物件や賃貸
併用住宅を狙うという手法もあります。

＜区分ファミリータイプ/オーナーチェンジ
物件のメリット＞

・投資用不動産として利回りをもとに設定
された売り出し価格が、空室の状態で売
買されているときの価格に比べて割安の
場合がある

・入居者が退去⇒空室でマイホーム用住居
として売却可能
（キャピタルゲインの可能性あり）

・いざとなったら、自分ですむことも可能

＜区分ファミリータイプ/オーナーチェンジ
物件のデメリット＞

・売り物件が少ない

・経費率が高い
（管理費や修繕積立金）

＜賃貸併用住宅のメリット＞

・住宅ローンで借り入れできる可能性あり
（自宅が占める割合が50％以上などの
条件あり）

・家賃収入で自宅のローン返済がまかなえる
（ローン返済≦家賃　の場合）

・自宅が持てる

＜賃貸併用住宅のデメリット＞

・土地購入からだと難易度が高い
（容積率や立地条件など）

・自宅ということで、家族の要望からエリア
が限定されて探しにくかったり、収益性が
落ちる可能性がある
（例えば家族の要望で住居部分のスペース
が広くなり、賃貸部分が狭くなる　など）

・中古の場合は、売り物件が少ない

それでは、あなたはどんなタイプの投資法を
狙っていけばいいのでしょうか。

それは、あなたの置かれている状況やどうな
りたいかによって異なってきます。

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まず、左記の表にあるのが区分マンション
と1棟物件（アパート・マンション）の比
較です。

＜区分マンションのメリット＞

・少額の資金から始められる

・複数保有できればリスク分散

・手間がかからない（管理費）

＜区分マンションのデメリット＞

・経費率が高い（管理費や修繕積立金）

・1戸の場合、入居率（または空室率）が
0％か100％

・担保評価が低く、借り入れの限度がすぐ
にくる

・一気に規模を拡大できない

・自分の意思だけでは大規模修繕や建て替
えなどができない

＜1棟ものマンションのメリット＞

・土地の所有権がある
（将来、単独で建て替えができる）

・自分の意思で大規模修繕などのバリュー
アップができる

・一気に規模を拡大できる

＜1棟ものマンションのデメリット＞

・区分に比べると初期の資金が必要

・多額の建物修繕費や改修費がかかる場合
がある

・リスクの集中（地震などの災害や事件や
事故、工場の撤退などによる賃貸需要の
急速な悪化）

では次に都内物件と地方物件の違いを整理
してみます。

194ページの表の内容をよく比べてみまし
ょう。

＜都内物件のメリット＞

・都内居住の場合、すぐに物件を見に行け
る

・賃貸ニーズが強い

＜都内物件のデメリット＞

・価格が高い

・利回りが高い

・競争が激しく買えるチャンスが少ない

＜地方物件のメリット＞

・価格が安い

・利回りが高い

＜地方物件のデメリット＞

・都内居住の場合、すぐに物件を見に行け
ない

・遠隔操作で、管理会社等をコントロール
する力が必要

・都内と比べると賃貸ニーズが弱い

どうでしょうか、それぞれ一長一短ありま
すよね。

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12.　私的年金効果

公的年金の受給は将来的に不安な見通しに
なっている状況ですが、安定継続的な家賃
収入は、定年退職後の私的年金的な役割を
果たしてくれます。

また所有する投資用不動産を外客すること
によって老後の資金ともなります。

13.生命保険効果

金融機関から融資を受ける際に団体信用生
命保険（団信）に加入します。

（融資の金額や種類によって加入できない
場合があります）

この保険は、ローンの返済中にローン契約
者に万が一のことがあった場合に保険会社
によってローンが全額弁済されるというも
のです。

死亡によってローン完済になることから、
生命保険の代わりと考えることができます。

14.相続で子供に引き継げる

例えば、長男家族の住む住居を次男夫婦と
平等に分け合うことは難しいですが、投資
用不動産であれば共有名義で家賃収入を半
分に分け合うこともできますし、売却して
利益を分け合うこともできます。

私はほかの投資と比較した不動産投資の最
大の特徴は、なんといっても「5.自分で経
営改善できる」、つまり自分の工夫次第で
収益性を高めていくことができるというこ
とを挙げたいと思います。

不動産“投資”といっていますが、投資と
いうよりも経営の要素が強いのです。

賃貸経営＝不動産貸付事業という事業を営
むということだと思いますので、不動産投
資家には、経営感覚が必要になってきます。

また、不動産を担保にして金融機関からの
借り入れをすることができるという「2.レ
バレッジ効果」も、大きな魅力のひとつです。

少ない元手資金で、継続的に大きなメリッ
トを得られる可能性があるわけです。

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6.副業で取り組みやすい

投資用不動産購入後の賃貸経営は、自分自
身でどの管理会社に委託するか、どんな修
繕工事をするか、家賃の設定をどうするか
などの最終判断をしなければなりません。

自らが経営者の自覚を持って取り組む必要
があるのです。
ただし、集金業務や清掃、クレーム対応な
どの実務は管理会社にアウトソーシングす
る仕組みが整っています。
そのためサラリーマンの副業に向いていま
す。
遠隔地での不動産投資も可能です。

7.インフレに強い

貨幣価値が商品に対して相対的に下がるこ
とをインフレーション（インフレ）といい
ます。
インフレで物価がどんどん上がっていくな
かでは、家賃も不動産価格も値段を上げて
いくことが予想されます。

8.株、FXなどと違って、
　価値がゼロにはならない

あたり前のことですが、不動産投資は実在
する「物」に対する投資です。
どんなに値下がりしても空室になったとし
ても、価値がゼロになることはありません。

9.担保としての価値がある

担保とは、債務者が債務を履行できない場
合に債権者に提供されるもので、債権の弁
済を確保する手段です。
簡単にいうと不動産には資産価値があり、
借金のカタになります。

10.
短期間でセミリタイアできるくらいの資産
・不労所得の仕組みを築ける可能性がある

投資手法にもよりますが、レバレッジの力
をフルに使うことにより、大きなキャッシ
ュフローを得られる仕組みをつくることが
可能です。

11.
場合によってはキャピタルゲインを
得られる可能性がある

例えば、東京23区の人気エリアでは、家賃
収入によるインカムゲインだけでなく土地
や物件の値上がりによるキャピタルゲイン
も得られる可能性があります。
最近の話でいえば、東京オリンピック開催
決定後に有明地区のマンション価格が高騰
しています。

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