＜田中　健さん（仮名）28歳の場合＞

田中：　…　わからなくてお断りしたケース
もあります。

運の悪いことに、話を進めている最中に
不動産会社の担当者が辞めてしまった
ことも。

あとは判断に迷う難しい物件を紹介される
とか、そんな日々が続き、なかなか購入には
至りませんでした。

そんななか、先日積算評価の出る物件に出会
いました。

すでに契約までしており、あとは決済する
だけです。

これが私にとっては不動産投資家としての
第一歩になると思います。

長岐：「これはいい！」とすぐにわかった
のですか？

田中：私の場合は、第一印象よりも数字で
見るようにしています。

積算評価が物件価格以上になることが重要
だと考えています。

あとは物件価格が1000万円を切っている
ので、手頃な価格帯ではじめやすいという
のもありました。

実際、20代の私でも融資がスムーズに進み
ました。

当初はRC1棟マンションを狙う投資法に
チャレンジしていましたが、なかなか自分が
狙う1億円前後の物件が出てこない現実に
悶々としていたこと、それから

「物件に対して知識やスキルが伴って
いるのか？」

と自分を疑う気持ちが出てきまして。

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＜田中　健さん（仮名）28歳の場合＞

田中：　…　長岐さん自身が不動産投資を
はじめる前の銀行員時代に人間関係で苦労
されたことが本の最初に書いてあって、先
ほどの自分の船の話と重なってとても共感
しました。

それで、この人に相談してみたいと思った
んです。

仲間というか、教えてくれる人が欲しかっ
たのです。

長岐：ありがとうございます。

それでインベスターズギルドの前身となる
当時のプラチナ指値塾について問い合わせ
していただき、個別面談をしましたね。

その際に田中さんの公務員としての信用を
背景に物件購入は可能だというアドバイス
にご納得いただいたので、塾に入っていた
だいたんですよね。

実際に不動産投資をはじめてどうでしたか？

田中：最初につまずいたのが物件の選定で
した。

不動産投資の書籍を何冊か読めば、物件
評価の計算とか投資分析とかはできるよう
になると思います。

それよりも

「自分の希望に合う物件があるか？」とか、

「果たして今検討している物件は買っても
いいのか？」

という投信の判断基準をどうやって持った
らいいのかが、最初に立ちはだかる壁だと
思います。

これにはなかなか苦労しました。

結局これを克服するにはある程度の実践が
必要でした。

具体的には、50件ぐらいは物件概要書を
取り寄せて検討しましたし、そのうちの
20件くらいは実際に物件を見に行きました。

最初のころは、いざ不動産業者から物件
概要書が送られてきて書籍で読んだとおり
に分析してみても、

「分析結果をどう判断していいのか？」

「結局、この物件は買ってもいいのか？」

ということが多々ありました。

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ふなっしー・にしこくん・ふっかちゃんが
豪華出演！

　♪船橋のお部屋も　マイナビ賃貸♪

というCMはご覧になったことはおあり
でしょうか。

　♪全国どこでも　マイナビ賃貸♪

のキャッチフレーズで全国展開している
「マイナビ賃貸」の公式ホームページに、

私の記事が写真つきでアップされました！

記事の量としてはタップリあり、読み応えも
あります。

また、想像以上にいい写真を撮っていただき、
私としては満足な出来栄え（笑）

記事の内容としては・・・。

私が不動産投資を始める前にやってしまった

「失敗談」

をはじめとして、現在、取り組んでいる
不動産投資や不動産会社の活用方法に
ついても、詳しく述べています。

以下のURLからご覧ください！

http://chintai.mynavi.jp/feature/chintaikeiei/superooya/detail_10.html

さて、画像もアップいたしました！
続いては著書のご紹介です。

先日、ご献本していただいたのは、
徳田文彦さんが書かれた

『5年で引退できる
　セオリー破りの不動産投資』(ぱる出版)

http://realstrategy.jp/book/

届いた書籍を早速ひも解いてみたところ、
私の考えている不動産投資の現在の状況を
するどくついて書かれてあることを発見！

そこで共感をすごく覚えました。

具体的には・・・。

高利回り物件に手を出すのではなく、
キャピタルゲインも狙った「投資」を
しなさい、とのこと。

これは、不動産価格が上り調子の現在の
局面では、良心的で理にかなっている
投資法。

こういった方向性を提唱されている点でも
共感できました。

とくに、第二章・第三章は、この本の
コアコンテンツといってもよく、必読だと
思います。

そして、

「マイホームは投資だ」という考え方。

これって、

『金持ち父さん貧乏父さん』の、
「マイホームは負債だ」

という考え方と矛盾していますよね。

確かに、一見矛盾するように思えるのです
が、内容を読んでいくと、納得できる部分
があり、そういった点で、面白い論法だな
と思いました。

皆さんも、徳田文彦さん・著

『5年で引退できる
　セオリー破りの不動産投資』(ぱる出版)

http://realstrategy.jp/book/

ぜひ、
ご一読になってみてはいかがでしょうか

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＜田中　健さん（仮名）28歳の場合＞

田中：それに加えて、その直後に中古区分
マンションのセミナーに参加したところ、

「融資つきで新築物件を買ってしまうと、
借入残高よも価値が下がって将来、売却
できなくなるので、新築マンションは
やめたほうがいい」

という話を聞いて、

「やっぱりこれじゃダメだ」

と気づいてあわてて契約を解除しました。

＜目標はアーリーリタイア！＞

契約解除をして、それからまた不動産投資
について勉強しました。

いろいろと投資手法などを知っていくと、

「アーリーリタイア」

という目標もできたんです。

「ラクして生活しよう」

というつもりではないですが、働かなく
ても生活していけるようになりたいと
考えています。

もし現在の仕事がダメになっても、自分と
家族が生活できる状態です。

国の情勢を見ても年金がもらえるか心配
というのもあります。

投資手法の中では、RC1棟マンションの
高速投資法では実際にリタイアした人たち
がいると聞き、この投資法に興味を持ち
ました。

長岐：学んでいく過程で私の本を知った
そうですが、私に興味を持ったところは
どういうところでしょう？

田中：長岐さんは銀行員として融資を
出す側も経験されていて、不動産鑑定士
の資格も持っていて、不動産投資業界の
スペシャリストだと尊敬しました。

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＜田中　健さん（仮名）28歳の場合＞

田中：…もし仕事がダメになったとしても

「給料とは別の収入（＝家賃収入）で
まかなえる生活を送りたいなあ」

と思ったのが、不動産投資をしようと
思ったきっかけです。

それからは不動産投資関係の本を読んだり、
セミナーへ通ったりしました。

最初に参加したセミナーは、新築の区分
マンション投資についてのセミナーです。

まだ投資については漠然としかわかり
ませんでした。

でも、行動しないと変わらない。

とにかく無料のセミナーから行きはじめ
ました。

その新築区分マンションのセミナーで
営業マンが

「賃料8万円くらいになりますよ！」

と言っていたので、一度はこの区分
マンションを契約して手付金を払った
のです。

でも、そのあと心配になってその区分
マンション近くの不動産屋で家賃の
リサーチをしてみたところ、実際には
築3年の物件が6万5000円で貸しに
出されていて、

「話が違うな」

と思いました。

また新築区分マンションの場合、融資も
パッケージになっていることが多いの
ですが、このときもそうでした。

ただその融資は物件価格の7割の金額で、
残りの3割程度、このときは300万～
400万円くらいを自己資金で用意しないと
いけなかったんです。

それでいて家賃からローンの返済や管理費
などの経費を除いて手元に残るお金は毎月
3万円くらい。

投資効率が悪いと感じました。

長岐：8万円と言っていた賃料が、3年後
には6万5000円に下がってしまう。

将来の収益のことをきちんと足で調べた
のは賢明ですね！

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田中　健さん（仮名）

初心者からコツコツ1年、
念願の投資家デビュー

＜Profile＞
理不尽な縦社会と護衛艦に乗るのに嫌気が
さして、投資の世界へ入った海上自衛隊員。

区分マンションからはじめ、事業的規模
以内で月100万円のキャッシュフローを
目指して奮闘中。

2012年5月、インベスターズギルドの前身の
プラチナ指値塾に入会。

※「事業的規模」＝戸建てならば1戸につき
2室換算、共同住宅ならば1棟の貸付部屋数で
5棟10室以上を「事業的規模」という。
所得税の優遇規定があるが、公務員の場合は
この事業的規模以上は副業とみなされ、
許可が必要となる。

長岐：田中さんとお会いしたのは2012年4月
ごろでしたね。

ちょうど私が最初の本

『「超優良物件を格安で入手する
不動産投資法」』

を出したころ。

翌月にインベスターズギルドの前身となる
プラチナ指値塾に入っていただいて、
不動産投資を一から実践されてきました。

今日はいろいろとお聞きしたいのですが、まず、
海上自衛隊の田中さんが投資に興味を持った
のはなぜですか？

田中：最初のきっかけは勤務する船が替わった
ことです。

新しい船へ異動になったときに戸惑いを感じ
ました。

船によって装置なども違い、雰囲気や仕事の
やり方も違います。

まるで違う会社へ出向させられたようで、
新しい船にはなかなかなじめなかったのです。

つらい時期が1年ぐらい続いて、ちょっと
限界というか、漠然とした不安を感じました。

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彼らは努力家ではありますが、みなさんと
同じ普通のサラリーマンです。

天才でも超人でもありません。

6人の共通点は、不動産投資としっかりと
向き合っていること、時間をかけて
ある程度の「ノウハウ」を身につけたら、

すぐに小さいながらも不動産を購入する

という「行動」を起こしていることです。

彼らは実践しながら成長していったのです。

不動産投資の場合、「不動産を購入」
しなければ、はじめることができません。

地主でもない限り、最初から物件を持って
いることはありません。

勉強して知識を身につけ、自己資金を
貯めて物件を購入する。

そこがようやくスタートなのです。

不動産投資では経験してみないと
わからない部分がたくさんあります。

例えば購入時の金消契約や購入後の
管理会社との折衝、物件のリフォーム
などがそれにあたります。

また不動産には同じものがひとつとして
ありません。

したがって、

「このやり方だけが正しい」という
「唯一の答え」もない

のです。

似たような環境の物件での推測しか
できません。

結局のところ、あなたの不動産投資は
あなたが「やってみるしかない」。

この経験が、実践で成長するという
ことなのです。

ある程度の勉強を行い、メンターや
仲間から情報を共有したら、購入への
一歩を踏み出してみましょう。

それが「行動し続けること」の秘訣であり、
次のステップへのカギになるのです。

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圧倒的な行動量で結果を出しているのが、
城山さんです。

城山さんは、不動産投資を志した当初は
週末に不動産投資の講座に通い、懇親会で
先輩大家さんたちから知識を吸収する
かたわら、平日は会社の飲み会を断って
その時間を本を読むなどの勉強の時間に
あてています。

ある程度の知識は身につけ、実際の購入へ
踏み出す際には、メンターの1人である
Oさんから

「悩む前に行動する」

ことを学びます。

不動産投資のノウハウを学ぶために40回
以上のセミナーに参加し、物件を探すために
200件以上の資料請求をして、50件以上の
物件を実際に見に行っています。

さらに新築物件のプランを検討する際には、
一日でハウスメーカーを20社以上回って
見積もりを取ったり、建築図面をのべ100人
以上の人に見てもらってアドバイスを
受けたりしています。

これだけの行動量ですから、城山さんの
場合は1年もたたずして1000時間を超えて
います。

だからこそ、20代の若さで新築アパートを
建てることができたのだと思います。

佐藤さんは2年間、不動産投資講座に通って
みっちり勉強を積んだあと、区分マンション
取得という第一歩を踏み出します。

高橋さんは書籍やインターネットで情報を
収集しながら実際に物件見学などに赴いて
知識を吸収し、それから区分マンションを
取得しています。

また、ドンペリ大家さんも常に最新の情報を
収集することを怠りません。

20代のころから9年間にわたって勉強すること、
経営することを続けていますから、1000時間は
とうに超えて、今は1万時間の領域に近づいて
います。

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城山：自分の中の

「何か」

を変えたいと思うのであれば、まず

「行動」

する。

行動すれば、良くも悪くも何かが
変わります。

それがよりいい人生へつながる一番大切な
ことだと私は思います。

≪長岐のコメント≫

城山さんがインベスターズギルドに入会
したのは、新築アパートが完成する直前の
2013年3月。

次の2棟目、3棟目を取得したいから、

ということでした。

その時点で、もうその先を見据えていた
んですね。

彼の決断力、行動力は素晴らしく、例えば、
すごくいい土地情報を得ると即座に
買い付けていますし、不動産投資の
ノウハウを学ぶために40回以上のセミナーに
参加し、物件を探すために200件以上の
資料請求をして50件以上の物件を実際に見に
行っています。

決断の速さや行動力は不動産投資家として
成功する人に共通して見られる要素です。

ちなみに30万円の不動産投資講座の受講料
というのは確かに高額ですが、内容が
しっかりしているもののようですし、
その結果、城山さんは1棟ものを購入できて
いるので、自己投資としては大成功だと
思います。

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長岐：新築物件でキャッシュフローが
安定しているので、非常にいい物件ですね。
オーナーになった気分は？

城山：やはり通帳を見るときニヤニヤ
しちゃいます。

7月に初めての入金があったときは

「きたぞ！
これが俺のサクセスロードの第一歩だ！」

みたいな（笑）。

長岐：最後に本書を読んでいる方への
アドバイスをお願いします。

お金の勉強をしはじめたときに思ったのが、

「なぜ、お金についての勉強を
小学生のころからきちんと
やってくれないのだろうか？」

ということです。

私も含めてですが「お金の教養」のない
人たちが本当に多い。

私は自分に不足していることに気づいて
から、人生が大きく変わりました。

だから読者のみなさんにも、まず

「お金の教養」

が不足しているということに気づいて
ほしいです。

そして、気づきをもとに行動してください。

今の20代って考えることはしても、行動に
移さない人がほとんどです。

自分の好きなことだけじゃなくて、苦手な
ことでも。なんでもとりあえずやってみて
ほしい。

頭でっかちじゃ何も変わらないことを
感じてほしいです。

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