不動産や金融資産などの資産運用コンサルティング／東京銀座

城山さんと初めて会ったのは２０１３年の春ですが、26歳という若さで、「新築アパートを建てています！」と聞いてビックリしました。地元 の高校を卒業後、就職のため上京されたということですが、社会人になった当時はどんな毎日を過ごしていたのですか？　

仕事はすごく充実していました。寮住まいでしたが、ワンルームで月６０００円。水道電気使い放題で食事は寮母さんが作ってくれます。本来な らお金が残るはずなのですが、ちょうど遊びたい盛り。給料は入っただけ使っていました。
　洋服が好きでよく買っていましたし、ハタチになってお酒が飲めるようになったら、いろんなバーや居酒屋にしょっちゅう行っていました。そういうところで バンバン散財していたのです。だから給料日前の１週間は非常につらくて（笑）。そんな生活をずっとしていて、それから22歳で結婚しました。

結婚して変わりましたか？

最初は変わらなかったです。共働きだったので、お互い決まった生活費だけ入れて、あとは「自由に使ってＯＫ」という感じでやっていました。 だから独身時代と変わらず、貯めるられなくて。

それがいつどういうきっかけで変わったのですか？

私が目覚めたのは、２０１１年の５月頃です。嫁さんが買ってきてくれた本が、お金について考えるきっかけになりました。
　その本の登場人物は、お金の知識がない自営業の妻です。その妻の目線で人生のどの場面で「何が必要か？」という、お金について考えるべきことが漫画で解 説されています。読んでいくうちに「自分の状況だってこうだよなあ。なんでお金が貯まらないんだろう？」みたいに反省して（笑）。
そうしたら、巻末にお金について学べる無料セミナーの告知がありました。セミナーなんて考えたこともなかったのですが、興味深かったし無料だったし「今ま で行ったことがない、未開の地に行ってみようかなあ」って決心したのです。

セミナーに出かけたところ、自分がお金に対して無知なことに愕然としました。すると最後に「私たちはＦＸ、株式、不動産の無料セミナーも やってますよ」という話があったので、このころはまだ不動産投資の“ふ”の字も知りませんでしたが、これも何かの縁だと思って参加しました。
　そうして不動産投資にはじめて触れることになりました。そこで、私の人生を変えてくれた１人のメンター（師匠）と出会ったのです。不動産投資セミナーの 講師の方です。自分のお金の概念が変わるような話があって、ものすごい衝撃を受けたことを今でも覚えています。全く期待していなかったぶん、一番インパク トがあって。「この人に教わりたい！　この世界を見てみたい！」と思ったのです。

自分の中で株やＦＸと比べるなかで、いちばんピンときたんですね？

はい。株とＦＸはセミナーが難しすぎて挫折しました（笑）。この不動産の無料セミナーでこのメンターの方が講師を務める不動産投資講座を 知ったんですが、。受講料が２年間で30万円くらいしたんです。今までそんな高額な商品って、バイクぐらいしか買ったことがありません。でも、すごく行き たかったので嫁さんに「今日行ったセミナーですごいことがあった！」という話をして、熱意を伝えて授業料の話をしました。そしたら、嫁さんがすんなり理解 を示してくれて。そこから私の不動産投資人生のストーリーがはじまりました（笑）。

城山さんは決断力と行動力がありますね。どちらも不動産投資で成功するためには大切なことです。それで、それはいつの話ですか？　

２０１１年10月です。
　その講座で勉強していくなかで、懇親会は必ず参加するようにしました。その当時、私が所属しているコミュニティといえば会社しかなかったのです。せっか く地方から憧れて東京に出てきたのに、会社以外の人とのつき合いが全然なかった。だからそういったところで人脈を広げて東京にいる意味をつくりたかったの です！
　自分より高いステージにいる人たちと多数知り合うことができて本当に嬉しかったです。お金持ちとのつき合いみたいな感じが楽しくて楽しくて（笑）。
　最初は「１億円、２億円ってすごいな！」と思っていたのに価値観がどんどん崩壊しました。「２億円くらいってすぐだよね」と思えるようになってきました ね。サラリーマンの生涯賃金が２億６０００万円と言われているなかで、それを既に30歳くらいの人が不動産で持っているのですから!!

価値観が変わって、どんな影響がありました？

「不動産を早く買いたい！」という衝動にかられて調べてみると、まず頭金が必要だということがわかりました。でも、自分の貯金は10万円も ありません。こんな状況で買えるわけない（笑）。で、勉強をはじめると同時に貯金もはじめました。自分でも頑張ったなあと思うのですが、今まで貯金ゼロの 男がたった１年で１００万円貯めたんです。

すごい！　行動を変えるのに抵抗がある人は多いと思うのですが、お金を節約することに抵抗はありませんでしたか？

不動産を「欲しい！」と本当に心の底から思っていたので、苦労して貯めたというよりは今までさんざん浪費していたのをやめたのです。もとも と夫婦二人暮らしです。飲み会にも行かないでストイックに勉強する生活に変えたので、けっこう貯められました。
とは言いつつ、不動産仲間の飲み会は参加しています。それは必要な経費です。それ以外の会社の飲み会は行かないようにして、自分の生活を変えましたね。こ の「会社のつき合いを切る」という選択が、大きな変わり目かもしれません。
　たまに惰性で飲みに行って会社の人たちと話をしていても、少しずつ話が合わなくなってきた。今まで彼らとつき合えていたのは、私が「お金」を知らなかっ た状態だったからなんです。
同じステージにいると気づかないものです。同じような生活で貯金額も同じというコミュニティで、ぬるま湯に浸かっているような環境では、将来のことを考え なくなります。自分には目標ができて経済や経営の概念、例えば、空室が出た場合に、賃貸募集の条件、賃料がいくらで、敷金、礼金が何ヵ月分でと言った条件 を決めたり、いつ頃、外壁塗装や屋上防水などの大規模修繕をするかといった判断に触れてしまいました。自分の興味の対象が変わってしまうと、会社のグルー プにそんな話を振っても……。

引かれちゃいますよね。

はい。飲み会に行っても楽しくないので、節約とか我慢ではなく、自然に足が遠のきました。浮いたお金は自分が買いたい不動産にあてようとい うように思考を変えました。

不動産の勉強を進めていても、実際に購入となると、違ってくると思います。

それは思いました。２０１２年の８月のことです。知識はついてきても、実際にどうすればいいかわからなかったころ、私の人生を変えた、ある 人物との出会いがありました。
それがＯさんで、私と同じ不動産投資講座の卒業生でした。私にとっては２人目のメンターですＯさんは授業を受けた３カ月後に都内で土地を買ったんですよ。 その１カ月後に一戸建てを信じられない金額で指値して、現金で２〜３戸買うという、行動力の塊みたいな人です。
話を聞いていると、行動するためのエッセンスがわかってきました。そこで、学んだことをそのままやってみました。そうしたら行動するごとに経験値が上が り、それまでは不動産屋さんに入るのに緊張していたのに、まるで喫茶店へ入るくらい簡単になっていったんです。

それは、どういうエッセンスでしょう？

「城山さんは悩んでばかりですが、実際に動いたのですか？」そう言われました。そのころは、不動産屋さんと対話ができる知識もなかったので 尻込みをしていて、実際に行ってみたことがなかったのです。
そこでＯさんが「悩む前にまず行きましょう！」と連れて行ってくれました。そしたらものすごいブレークスルーが起こって（笑）。私に「行動」というものを 体で教えてくれた先生です。

私もインベスターズギルドの会員さんにはいつもいっているのですが、ノウハウを得ることよりも、そのノウハウを実践することが大事なんです よね。そういう意味では城山さんは、いいメンターに出会いましたね。そのあとは具体的にどのような行動を起こしたのですか？　

新築アパートを建てた人に「家を建てれば建材の価格もわかるし、人が住む間取りを真剣に考えるから、経験値が格段に上がるよ！」という話を 聞いて、それならそれをやるしかないと思って。他の投資家さんが中古区分マンションとか、中古一棟アパートを探している中で、私は土地探しからはじめたの です。
　土地探しは非常に難しいです。まず最初に自分がどれだけ借り入れられそうかを金融機関に打診してみたところ、３６００万円くらいはいけそうだということ がわかりました。次に建物の建築費を業者さんに聞いて回ったところ、２０００万円するはずだと。そうすると、１６００万円で土地を買わないといけない。
賃貸用の物件であれば、駅から徒歩10分圏内でないと入居希望者が少ないとか、１００平米ないと４戸のアパートは建てられないということが分かったのでそ の条件で探していたのですが、条件が厳しかったようで私の購入条件に合う土地はなかなか出てこなかったのです。
しかし、ある大家さんの会で仲間が、「土地情報を検討していたけれど、もっといい土地を見つけたからあげるよ！」って物件概要書をピラピラさせたんです よ。それが私の土地との出合いです。
概要書を見ると、千葉県の船橋市で値段は１７００万円。そのほかの条件も、私が探していた条件にほぼ近かったんです。「安い！　これだ！」と思ってすぐに 不動産会社に電話して現地視察に行きました。現地で自分の条件に合ったものであることを目で確かめて、そのまま買付けを入れて指値をして、結局１５００万 円で買えました。予算ギリギリです。そして２０１２年の９月にその土地の売買契約を結ぶことができました。

資料を見て自分の条件と合うかどうかが瞬間的にわかるというのは大事ですね。その土地に新築アパートを建てるまで、けっこう時間がかかった と思いますが、苦労はありました？

たくさんあります（笑）。まず融資についても、簡単にはいきませんでした。断られることが多かったものの、いろいろな金融機関にあたった結 果、何とか20代でも貸してくれる金融機関にめぐりあうことができました。20代の融資は厳しいとは言っても、金融機関によって基準も変わってくるので、 数をあたることが大事だと思いましたね。
　そして資金は何とかなったのですが、建物が完成する２０１３年の５月までの約９カ月間は、本当にいろいろな苦労がありましたね。例えば土地の形が不整形 で、間取りに苦労しました。マイソクと公図、地積測量図といった書類を持って、建設会社やハウスメーカーを一日で約20社程度まわりました。それで提案さ れた図面を見ても残念な間取りが多く、予算も全然合いません。そんな感じで業者さんめぐりだけで１カ月が過ぎました。
さらに支払い方法が想定外でした。私は最初に手付金を払って、最後に完成したら一括で支払うものだと思っていたのです。しかし実際はそうでなく、大手建設 会社の場合は最初の契約時点に建築金額の３分の１の手付金を払って、建物着工時点でまた建築金額の３分の１の中間金を払う。最終的に建物の竣工時に残代金 を支払うのが常識だと言われました。私は自己資金が１００万円しかなかったので、この支払い方法では難しかったのです。
間取りも思うようなものが出てこないし、これではダメだと思って大手をまわるのはやめて、工務店さんやデザイナーさんとお話をさせてもらいました。
結局、今の間取りになるまでにメンターや不動産仲間、業者さんなど１００人以上の方に建築の間取り検討図面を見てもらいました。なかなかいい間取りになっ たのではないかと自負しています。でも、それが決まるまで３カ月半もかかりました。　

そういう苦労をしながらも２０１３年の５月末に何とか完成しました。翌６月末に満室。１ヶ月で埋まりました。新築のパワーを感じましたね。
　総戸数４戸、間取りとしては１Ｋで20〜24平方メートルの広さです。総事業費約３９００万円。1表面利回りで８・２％ぐらいです。月額の家賃収入が約 26万円あって経費やローン返済を控除しても、毎月10万円以上が手元に残ります。

新築物件で、キャッシュフローが安定しているので、非常にいい物件ですね。オーナーになった気分は？

やはり通帳を見るときニヤニヤしちゃいます。７月に初めての入金があったときは「きたぞ！　これが俺のサクセスロードの第一歩だ！」みたい な（笑）。

最後に本書を読んでいる方へのアドバイスをお願いします。

お金の勉強をしはじめたときに思ったのが、「なぜ、お金についての勉強を小学生のころから、きちんとやってくれないのだろうか？」というこ とです。
　私も含めてですが「お金の教養」のない人たちが本当に多い。私は自分に不足していることに気づいてから、人生が大きく変わりました。だから読者のみなさ んにも、まず「お金の教養」が不足しているということに気づいてほしいです。
　そして、気づきをもとに行動してください。今の20代って考えることはしても、行動に移さない人がほとんどです。自分の好きなことだけじゃなくて、苦手 なことでも、なんでもとりあえずやってみてほしい。頭でっかちじゃ何も変わらないことを感じてほしいです。
　自分の中の「何か」を変えたいと思うのであれば、まず「行動」する。行動すれば、良くも悪くも何かが変わります。それがより良い人生へつながる一番大切 なことだと私は思います。

城山さんがインベスターズギルドに入会したのは、新築アパートが完成する直前の2013年３月。次の２棟目、３棟目を取得したいから、とい うことでした。その時点でもうその先を見据えていたんですね。彼の決断力、行動力は素晴らしく、例えば、すごくいい土地情報を得ると即座に買い付けを入れ ていますし、不動産投資のノウハウを学ぶために、40回以上のセミナーに参加し、物件を探すために、２００件以上の資料請求をして、50件以上の物件を実 際に見に行っています。決断の早さや行動力は不動産投資家として成功する人に共通してみられる要素です。