不動産や金融資産などの資産運用コンサルティング／東京銀座

ドンペリ大家さんは不動産投資を20代からはじめて、今年で何年目になりますか？

ちょうど今年で８年目です。保有している物件は、区分のマンションを３つ。アパート２棟、それと新築を１棟建築中です。

いろんな不動産に投資されていますね！　そもそもはじめたきっかけは？　

経済学部だったので、大学時代から株式投資を少しずつやるようになりました。一時的には株も儲かるのですが、なかなか安定はしません。それ でも、お金を増やしたいなと思って過ごしていました。その大学時代に、『金持ち父さん 貧乏父さん』と出会いがあります。２０００年なので大学２年か３年のときですね。お金のことを日常的に考えていたのもあって、本を読んだときは衝撃を受け ました。こういう考え方があるんだと思いました。

『金持ち父さん 貧乏父さん』で不動産投資の方に興味を持ったということですね。

とはいえそのときは学生だったので、不動産投資は自分とは縁遠いものだと思っていました。その後、社会人になると「いい投資がありますが、 一度聞いてくれませんか？」と、不動産投資の勧誘の電話がかかってきて。そのときは東京の東新宿の物件の話でした。開通前の副都心線で価格が下がらない立 地。２２００万円くらいの、22平米の部屋で、ローンを差し引くと「月に１万円くらい入ってきますよ！」ということでした。
　プラスになるし、30年払い続ければマンションは残るし「価値としてあるなあ」と思いました。経済学部出身にもかかわらず全然計算もせずに、表面に見え ている数字だけを見て「いいな〜」と判断してしったんです。さらに「交渉で値下げできる！」ということを何かの本で知っていたので交渉してみたら３００万 円くらい下がったのです。

すごい！　はじめてで指値したのですね。

そのときは無知なので有頂天になりました。１９００万円で買えるならいいかと思ってしまって……。今から考えたらありえない（笑）。しかも ローン審査も数日で通って買ってしまったんです。当然のごとく利回りは低いですね。５％くらい。家賃保証がついていたのですが、賃借人への募集家賃が９・ ６万円くらいで、業者のマージンが引かれて自分に入ってくる家賃が８万円でした。

収支的にはどうですか？　当初よりは段々賃料が下がっていませんか。

最初は８万円でしたが、今は１０００円下がって７万９０００円。さほど下がっていないけれど、今後明らかに下がっていくのにローンは変わり ません。しかももマンションの管理組合から送られてくる通知を見ると、修繕費あまり溜まっていません。大規模修繕をやるとなれば、修繕費の積立額が増える んだろうと思います。
　今は５０００〜６０００円程度はプラスにはなっているんですが、今後は間違いなくマイナスになっていくでしょう。30年持ったとして計算すると、何百万 円かのマイナスじゃないか（苦笑）。何となく頭の中ではわかっていたのですが、知識ついてわかってくると現実から逃げたい状況です。でも、そのときは何も 思わなかったのです。

不動産投資を知っていたらできなかったでしょうね。でも決断力がありますね。

投資って人に言わずに「しめしめ！」みたいにやる雰囲気がありませんか？　今は周りに話せる人がいる環境ですが、そのときは会社の人ともそ んな話はしていません。だからやはり情報が入ってこなかった。当時はインターネット上の情報もあまりもありませんでした。知識や情報が大切だと痛感しまし たね。でもやってみて初めてわかることもある。そういう意味では今の自分にとっては小さい失敗で、現時点ででまだマイナスになっていないと考えれば、いい 勉強になったと思いますね。

それが最初のステップですね。次は何を？

毎月１万円ですけどお金が銀行に入ってくると、「こういうのをもっと増やしたいな」と思いました。まだそのときは新築が悪いと思っていな かったから（苦笑）。そのうち「中古物件でもう少し利回りが高い物件もあるんだ！」と気づいて、次は中古の区分マンションを２戸買いました。
　３戸目の区分マンションの決済が３月５日だったんですが、実は、その前日は結婚式だったんです（笑）。３月４日に結婚式をあげてホテルに泊まった翌日の 朝、朝食を食べながら「ちょっと申し訳ないけど行きたいところがあって」と打ち明けて、妻を不動産会社へ連れて行ったんですが……。彼女、突然のことに あっけにとられていました(笑)。
　とりあえず隣に彼女を座らせて、私がマンションの契約書に印鑑を押したんです。不動産会社から帰ってきて、彼女から「今日一日の出来事は何なの？」と問 い詰められてケンカになりました（苦笑）。それくらい不動産が好きでした。

つき合っているときは全く話してなかったのですか？

話してないですね。今思うと、いきなりでビックリしたでしょうね。私は投資の本をたくさん読んでいて、それが当たり前。「何で不動産投資を やらないんだろう？」というくらいの気持ちになっていたけれど、妻にしてみれば不動産投資なんてイメージが全くわかないですよね。
　それから不動産投資について説明をしたのですが、「なんで借金までして買うの？」という思いが妻にはあったようです。マイホームを買うために借金するな らいざ知らず、「それ以外の借金は悪だ！」みたいな考え方は、うちの妻に限らず世間一般の考え方だと思います。妻に不動産投資を理解してもらうのは大変で した。

今は賛成してくれている？　

そうですね。だいぶ理解してくれています。文句は言われなくなりました。不動産投資に興味があるけどできないという人にも同じなのではない でしょうか。イメージが沸かないから、借金してまでやる意味があるのかと躊躇するのでしょう。消費者金融じゃないけど、「借金なんてありえない！」みたい な考えが世の中の常識になっていますよね。社会全体にそういう雰囲気があるから、その常識の壁を壊すのはなかなか難しいですよね。

ドンペリさんご自身はどうだったんですか？

やはり常識にとらわれていました。それを大きく変えたのは、大学の時に読んだ『金持ち父さん 貧乏父さん』ですね。そして結婚してからは、「１人から２人になったのだから収入をもっと増やしていかなきゃ」と思ったりしながらセミナーに通っていたん です。このころが一番ピークですけど、月に５〜６回くらいセミナーに行っていました。
　当時は新婚でラブラブだったので、妻と一緒に行ったりもしました。妻もお金の話自体は嫌いじゃないんです。最近は嫌がっていますけど（苦笑）。それでセ ミナーで知識をつけて１棟アパートを狙うことにしました。銀行融資は、区分マンションだと１戸購入するたびに書類を提出しなきゃいけません。それが１棟ア パートなら複数戸を１回ですむ（笑）。
　元来、僕は面倒臭がり屋だし、キャッシュフローや空室リスク、銀行評価などいろいろメリットとデメリットを並べてみると、「やっぱり１棟アパートの方 が、経費を引いても現金が残るし、収支的にいいんじゃないか」と冷静に考えられるようになりました。金額自体が大きくて、最初は怖かったのですが、そうい うふうに考えられるようになって「探してみようか？」と思い、いろいろな業者さんをまわるようになりました。

それで次に買ったのが中古のアパートですか？　

そうです。これは埼京線の板橋区です。駅から５分。築２年で15戸です。これは２００８年に買いました。

まだ20代ですね。度胸がありますね！

28歳で結婚してまだ半年くらいのころです。区分マンションは、自宅を買う感じで印鑑もポーンと押せるのですが、１棟アパートを買うときは 手が震えて止まらなかったですね。この物件は１億４０００万円。今だったら図太いから全然平気ですけれど、そのときは本当に最後の最後まで迷いました。明 日契約の日なのに「解除しようかな？」と思ったほどです。

このときは誰かに相談したりは？

相談する相手はいなかったですね。たぶん相談すれば親や親族からは反対されたでしょう。ただ、妻は１棟を購入するときはだいぶ不動産を理解 してくれていて、そのとき初めて印鑑を押してくれたんです。

連帯保証人としてですか。なかなかすごい度胸ですね。この物件を買ったらキャッシュフローとして残るという分析はしましたか？

そうですね。月に１０８万円の家賃収入がありまして、ローン返済や固定資産税を引いても、30万円程度は残る予定でした。この頃になると シュミレーションソフトもあり、収支がわかるようになっていました。やはり一番心を落ち着かせたのは卓上の計算です。数字をちゃんと見て「これは大丈 夫！」ということがわかるようになって決断ができたのが大きいですね。単純に何となくではさすがにできない値段なので。

１億円以上の買い物ですからね。それで中古アパートを買われて、その次に新築のアパートを？　中古でなく新築にしようと思ったのは？

中古の１棟目を買ったのが２００８年の３月で、ちょうどリーマンショックが終わったあとです。利回り10％で最安値で買えたのですが「もっ といいのがあるのでは？」と思いました。要するに欲が出てきてたのです。11％をずっと探していましたが、なかなか都内では難しいのです。
　実は僕の妻、千葉が嫌いでして（笑）。そのくせ千葉に住んでいるんですけど、賃貸として千葉で購入するのは、なぜか不安だと言うのです。「これだけ需要 がある！」と全部説明しても納得してくれない。それで全部23区内で購入しています。
　中古で探してもなかなかないので、そうすると「新築はどうだろう？」と考えて、新築の勉強を猛烈にしました。セミナーにも通い詰めたんですが、なかなか 新築は難しい。普通に中古を買うのとは違い、設計士さんも土地も建築会社さんも自分で押さえないといけません。
　そういった方たちと一緒にやっていくには知識も必要になるので、２〜３年勉強を続けて、一昨年に葛飾区の亀有で土地を買って６戸の木造のアパートを建て ました。こちらは利回り９．６％。月額家賃収入が42万円、キャッシュフローが約20万円です。

新築は中古と比べていいところはありますか？　

みなさん、中古の12％と新築の８％だと、中古の12％の方がいいと思われるのですが、キャッシュフローで考えるとさほど変わりません。新 築だと最初の10年は設備の故障はまずありません。修繕などの手間もほとんどないので、意外に手残りがあるんです。
　あと、僕はサラリーマンで帰りもすごく遅いのですが、管理にあまり手をかけないでいられるのもメリットです。※36入居率も高くてすぐに決まりますし、 設備も最新なので、入居希望の方にも自信を持って薦められます。そういう利点もあります。

最後に、今回は20代の若い人に向けて不動産投資の魅力ということでおうかがいしているのですが、これからはじめたいという人にメッセージ をお願いします。

サラリーマンの飲み会で話すのは会社の愚痴や世の中に対する不満ばかり。そういう中で歯がゆいと思っている人も結構いると思うんです。不動 産をはじめて一番良かったのは気持ちが前向きになれたことです。給与とは別に収入が得られることで、財布が２つできます。そして、どちらも潤滑油のように うまく回りだします。
　サラリーマンでも言いたいことが言えるし、建設的に物事を考えられるような思考に、少しずつですけれど変わっていけたのが副次的なメリットです。不動産 投資では小さいことでも全部自分で決める。自分で物事を決めるのが好きな人にはすごく向いていると思います。それでサラリーマンの仕事でも自主性が出てき てよりよく回るようになる。そこは一番のお勧めのポイントだと私は思います。

そういういい面があると分かっていたとしても、なかなか一歩踏み出せない方が多いと思います。ドンペリさんがそこを乗り越えられたのは何か ありますか？　

「どうなりたいか？」という目標を作りました。私はずっとサラリーマンでいるというよりは「独立したい」「自分で選べる時間を作りたいな」 と思っています。不動産はその一つの手段として選んでいます。

どういう目標を立てられたんですか？

サラリーマン以外の収入を得られることにより、仕事だけに縛られない生活ができたらいいなと思っていました。それが一番の行動の原動力だと 思います。単純にお金が好きだったということもありますが（笑）。
　あと、サラリーマン以外のところで、いろいろな人にお会いすることで刺激され、どんどん自分のモチベーションも上がっていきました。人と会って、その経 験を聞くことで、「思い切ってやっていこう！」という気持ちが芽生えるようになってきました。「こうすればリスクがとれるんだ！」とわかってきたのです。
　一番大切なのは目標を持って「どうなりたいのか？」、「本当はこのまま一生サラリーマンでいいの？」って自分に問い掛けることです。選んでサラリーマン をするのはいいですが、やらされているのでは、「人生一回しかないのに楽しくないじゃない？」と思います。
　私も最初は失敗もしました。小さくてもいいので、まずやってみてください。やらなければわからないことが沢山あります。今は幸せなことに本も教材も沢山 世の中に溢れているので、勉強して行動するにはよい環境だと思います。

ドンペリ大家さんは第１章でも紹介があった通り、20代で不動産投資をはじめてわずか８年で給料の５倍以上の収入を得ています。さらにサラ リーマンとしても同期の中で一番早く昇進している。そんな実績からギルドのコンサルタントとして活躍していただいています。20代で不動産投資をはじめた 数年後の姿として参考にしてみてください。