不動産や金融資産などの資産運用コンサルティング／東京銀座

高橋さんが不動産投資に興味を持ったのは、何がきっかけでしたか？

なんとなくサラリーマン生活が好きではなくて、やらされている感もあったので、その殻を抜け出したいという思いがありました。さらに ２０１１年にリストラというか私の所属する部署の事業が消えてしまいました。
　「このままではいけない。何か自分から行動を起さないと生き残っていけない」と思っていたときに、大学時代の友人であるＣさんから忘年会で「不動産投資 をやらないか？」と誘われました。
　それまでも時々は会っていたのですが、久しぶりに見たら彼の雰囲気が違うなぁと（笑）。僕に「不動産投資をはじめた方がいい。そうしないと将来やってい けないぞ！」という話をしてくれて、『金持ち父さん 貧乏父さん』も読んだらいいと薦められました。その忘年会のあとに読んで衝撃を受けました。「これは投資をはじめないといけない！」と決意しました。

実際に決意してからどういう行動をされたのですか？

まずは自分で不動産のマイソクを見はじめたり、近くの物件を見に行ったり、投資用不動産情報サイトの
『健美家』（http://www.kenbiya.com/） や
『楽待（らくまち）』（http://www.rakumachi.jp/） に登録したりして情報入手に努めました。
　Ｃさんからも話を聞いたりして、徐々に勉強をしていきましたが、やはり最初は買うための勇気が起こらなかったのです。まず知識がないので物件情報の見方 がわかりません。何となくやってはいるけれど、結果が出ない日々が続きました。それは２０１２年の２〜３月くらいの話です。

そこから物件を買っていくというのは、劇的な変化だと思いますが、どこで切り替わっていったのですか？　

これもＣさんがきっかけです。４月ごろに「まず中古の区分マンションをからはじめたら。買って経験すれば変わるから！」と仲介業者さんを紹 介してもらいました。それで業者さんと会って、物件を紹介していただきました。蒲田にあるワンルームマンションです。なんとなく「良さそうだ」と思ったの ですが、「これで本当にいいのかな？」と悩みました。早く決めないと仲介業者さんにも悪いし、決断できないと経営者としてやっていけないとＣさんにも言わ れまして。結局、１ヶ月ぐらい悩んだあげくに、思い切って５月に買いました。

それはどんな物件ですか？

価格は１５００万円程度で利回りは７％です。ＲＣ造で築10年とまだ築浅です。13階まである大きな物件で総部屋数が90戸くらいですね。 駅から２分と近く、※31客付けは問題ないということでした。もちろん、購入できるほどの現金はなく、頭金ゼロでオーバーローンを組んだんです。初めて大 きなお金を借りました。最初は何が何だかわからず、ただ流れについていっただけという感じです。

最初に１千万円以上の買い物をするとは、かなり勇気がいったと思うのですが、そこは思い切って？

はい。ただ決断まで１ヶ月ぐらい本当に悩みました。やはり不動産投資をはじめるハードルは大きな借金を背負うことです。正直、怖かったで す。でも実際買ってからは、もともと入居中の物件だったので特に自分で手出しすることもなく、年末の税金関係のことくらいしか問題なかったです。

そこから次に１棟物件を買うことになるんですね。どうして？

蒲田の区分は月に手残りが１万円くらいしかないので、空室が出るとローン返済でマイナスになってしまう。どうしてもキャッシュを増やした い。手残りが出せる物件を欲しいと思ったので１棟ものを探しました。
　『健美家』や『楽待』などインターネットの情報では、なかなか見つかりませんでした。そのときもありがたいことにＣさんから、１棟ものに強い仲介業者さ んを紹介していただきました。
　船橋で１棟目を買ったのですが、それを買う前にも何回か業者さんから物件を紹介してもらっています。最初に仙台の物件を紹介されて実際に見に行きまし た。利回りも10％。年間１５０万円の手残りのある物件ですが、買付けの段階で※32２番手となり、買えませんでした。
　次に紹介されたのが船橋です。築20年の軽量鉄骨造のアパートで、ファミリータイプの間取りが５部屋。利回りは９・３％で、月額賃料は約33万円見込 め、年間50万円の手残りがあります。
　そのときも僕は２番手で買付けを入れたのですが、最終的に５人くらいの買付けが入りました。この売買は融資承認が早く出た人に優先権があったのですが、 業者さんの力添えもあって、ライバルより先に銀行の融資が通ったことで買うことができました。この業者さんは銀行の融資実績が多数あったため、融資審査を 優先的に進めてもらえたのです。
　どちらかというと自分の属性というよりは、業者さんの力が大きかったと思います。この物件で一番早く融資の承認をもらうことができましたから。

スピードが早かったんですね。

そのとき感じたのは「人って重要なんだな」ということです。

物件情報も融資も人を介しているので、まわりから協力が得られれば得られるほど、成功する確率も高まるということですね。

その点は、運がよかったなというのはありますね。信頼できる人にきちんと従ってお話しを聞いて、最初はそれを守ってやってみるというのが大 事だと思いました。自分でアレンジするのは、ある程度の経験を積んでからでもできる。最初は信頼できたり、実績を既に作ってたりする人から学ぶのが一番早 いと思います。

そうですね。船橋に１棟目を買ったあとも物件を増やしていく方向に？

まずはこの１棟目の経営をちゃんとした状態に持っていこうと思いました。この物件はもともと売主さんが住んで所有していたのですが、体調を 崩されローン返済も滞っていたということで手放されたそうです。そのため建物のメンテナンスもされておらず、とくに売主さんが住んでいた部屋はボロボロで した。その部屋をキレイにリフォームして空室を埋めることからはじめました。
　リフォームは仲介業者さんを通してやってもらっていたのですが、部屋の内装を直したり、庭の草むしりをやったり、駐車場も整備して車止めを置いたりと、 かなり手を入れています。それまでは買うことに注力していましたが、今度は賃貸経営にシフトしていきました。

物件を買うのと空室を埋めるというのは違うスキルが必要だと思います。実際にやってみてどうでしたか？

それまでの区分マンションは、管理会社におまかせで何もやっていなかったんです。１棟アパートも同じように「管理会社さんが動いてくれるだ ろう」と思っていたら違いました。
　管理会社さんには私以外にも何件もお客さんがいるので、なかなか動いてくれないのですね。自分から動くしかないということを学びました。でも、そこに気 づくまでに長い間ありまして、空室が埋まらないまま４〜５ヶ月ぐらい経っていました。空室に困って仲間を見つけようと、その年の12月にインベスターズギ ルドに入会したのです。

実際に入会して変化はありましたか？

大きかったです。まず同じ大家さんと情報交流ができること。先輩大家さんから実践的なノウハウを教えていただいたりして、その結果、物件の 空室も解消できました。その後でまた１部屋空いたのですが、すぐに入居をつけることができました。そこは本当に実体験に基づいた方法が一番確実なんだなと 思いました。
　Ｃさんとは買ってからはなかなか予定が合わなくて、話ができなかったのです。そんな中で空室がずっと続いていて、「もしかして、このまま埋まらないのか な」と不安な気持ちになっていたのですが、ギルドに入って救われた面がありました。

人のつながりで結果を出せたということですね。

はい。船橋の方もだんだん落ち着いてきまして、購入から半年ぐらい経っていたので、そろそろもう１棟買いたいという思いが起こってきまし た。それで１棟目を買った同じ業者さんから別の物件を紹介していただいたのです。２棟目は宇都宮です。前回の船橋は５部屋のアパートでしたが、今度は20 部屋以上ある単身者向けマンションです。月額賃料が約１０５万円で手残りが年間２００万円、利回りが12％出るので、「これはいい物件だ！」と思い、現地 へ見に行きました。
　築19年ですが実際に見た感じはそれほど汚くもなく、造りも重量鉄骨でしっかりしています。これなら大丈夫そうだと購入を決めました。このときも何人か と競合したのですが、やはり仲介業者さんと銀行さんとのつながりが強かったので、スピーディーに融資が決まりました。銀行の担当者も２回目ということで、 顔を知っていただいていたことも大きかったと思います。仲介業者さんの「早く資料を出してください」という要望に対してすぐに対応できたこともよかったん だと思います。

やはりスピードですね。いい物件はすぐに決まってしまうから、スピードはとても大事ですね。たった１年でかなりの規模になりましたが、これ から高橋さんと同じように１戸からはじめて物件を増やしていきたい方へ、メッセージとエールをお願いします。

一番伝えたいことは、不動産投資をはじめたら、経営者として自分からやっていかなくてはいけないということです。僕はすごく積極的になりま した。自分がリーダーシップを発揮しなければ、当然チームも回りません。経営者として、ちゃんと経営をしていくという視点もできました。
　つき合う人も、今までは会社の中や学生時代の友人だけでしたが、大家仲間やそれを飛び越えて起業家の方とか、さらにそのお友達とか、ものすごく広がりま した。リテラシーの高い人が周りに増えて自分の世界がすごく開けましたね。
　会社だけだったときはそんな目を持てず、「なんとなく平凡にこのまま生きていくのかな？」と思っていました。でも、不動産投資を通じて世界が広がり、楽 しい世界が見えてきたのです。
　自分で物を作りだして提供して、お客さんから喜んでもらえる。「ありがとう！」と言ってもらえるのは、すごくいいものだと気づきました。その結果、今後 は独立を目指してやっていく夢がもてました。
　今は会社員ですが、会社の中でも自分の考え方が変わり、やらされ仕事だったのが自分から積極的に発信していく側になれました。そう考えると、生活のすべ ての面で変わりましたね。あとは勉強が前よりも好きになりました。というのは、やった結果がすぐにアウトプットできる環境になったので。

学びをインプットしただけで終わらせるのではなく、「実践する」というアウトプットが常にできるように変わったところが大きいのですね？

そうです。これから不動産をはじめようと思っている方も、お金だけじゃないんだということ知ってほしいですね。投資ですから、お金がちゃん と回ることが前提ではありますが、それをさらに越えたところ自分の成長、人脈や世界が広がる……そういう素晴らしい面がいっぱいありますので、不動産投資 をお薦めしたいです。

高橋さんがＣさんの紹介でギルドに入会したのは、１棟目の空室対策に悩んでいた２０１２年12月でした。仲間との情報交換ですぐに空室を埋 めて、２棟目の物件を取得する行動力は素晴らしい。空室にしても購入にしても、まわりの人の協力があってこそですが、それは高橋さんが協力を得やすい姿勢 で臨んでいるからでもあります。素直に人から学という姿勢があるからこそなのです。