不動産や金融資産などの資産運用コンサルティング／東京銀座

高橋さんとお会いしたのは２０１２年４月ごろでしたね。ちょうど私が最初の本『「超優良物件」を格安で入手する不動産投資法』を出したこ ろ。翌月にインベスターズギルドの前身となるプラチナ指値塾に入っていただいて、不動産投資を一から実践されてきました。今日はいろいろとお聞きしたいの ですが、まず、海上自衛隊の田中さんが投資に興味を持ったのはなぜですか？

最初のきっかけは勤務する船が変わったことです。新しい船へ異動になったときに戸惑いを感じました。船によって装置なども違い、雰囲気や仕 事のやり方も違います。まるで違う会社へ出向させられたようで、新しい船にはなかなか馴染めなかったのです。つらい時期が１年ぐらい続いて、ちょっと限界 というか、漠然とした不安を感じました。

それは何歳ぐらいですか？

24歳のときです。このままじゃいけないと思いつつ、何をしたらいいかわからない日々が続きました。そんなときに、ロバート キヨサキさんの『金持ち父さん 貧乏父さん』を友人から勧められたのです。そこで「アーリーリタイア」という言葉や「ラットレースから抜け出す」という考え方を知りました。
でも、これは高学歴の人や頭のいい人しかできないだろうと思いながら読み進めていたのですが、「中学校レベルの読み書き計算ができれば誰でもできる」とい うことが書いてあり、「ひょっとしたら僕にもできるのではないか？」と思いました。
同じ投資として株も少しやりましたが、有事の際には株価が下がるので危険だなあと感じました。もちろん、そういったときには不動産の価値も下がりますが、 賃料収入というインカムゲインがあり、主にキャピタルゲインを狙う株とは違うと思ったのです。
そして、もし仕事がダメになったとしても、「給料とは別の収入（＝家賃収入）でまかなえる生活を送りたいなあ」と思ったのが、不動産投資をしようと思った きっかけです。
それからは不動産投資関係の本を読んだり、セミナーへ通ったりしました。最初に参加したセミナーは、新築の区分マンション投資についての無料セミナーで す。まだ投資については漠然としかわかりませんでした。でも、行動しないと変わらない。とにかく無料のセミナーから行きはじめました。
その新築区分マンションのセミナーで営業マンが「賃料８万円くらいになりますよ！」と言っていたので、一度はこの区分マンションを契約して手付金を払った のです。でも、そのあと心配になって、その区分マンション近くの不動産屋で家賃のリサーチをしてみたところ、実際には築３年の築浅の物件が６万５０００円 で貸しに出されていて、「話が違うな」と思いました。
また新築区分マンションの場合、融資もパッケージになっていることが多いのですが、このときもそうでした。ただその融資は物件価格の７割の金額で、残りの ３割程度、このときは３００万〜４００万円くらいを自己資金で用意しないといけなかったんです。それでいて家賃からローンの返済や管理費などの経費を除い て手元に残るお金は毎月３万円くらい。投資効率が悪いと感じました。

８万円と言っていた賃料が、３年後には６万５０００円に下がってしまう。将来の収益のことをきちんと足で調べたのは賢明ですね！

それに加えて、その直後に中古区分マンションのセミナーに参加したところ、「融資付きで新築物件を買ってしまうと、借入残高よりも価値が下 がって将来、売却できるなくなるので、新築マンションはやめた方がいい」という話を聞いて、「やっぱりこれじゃダメだ」と気づいて、あわてて契約を解除し ました。

契約解除をして、それからまた不動産投資について勉強しました。いろいろと投資手法などを知っていくと、「アーリーリタイア」という目標も できたんです。
「ラクして生活しよう」というつもりではないですが、働かなくても生活していけるようになりたいと考えています。もし現在の仕事がダメになっても、自分と 家族が生活できる状態です。国の情勢を見ても年金が貰えるか心配というのもあります。
投資手法の中では、ＲＣ１棟マンションの※18高速投資法では実際にリタイアした人たちがいると聞き、この投資法に興味を持ちました。

学んでいく過程で私の本を知ったそうですが、私に興味を持ったところはどういうところでしょう。

長岐さんは銀行員として融資を出す側も経験されていて、不動産鑑定士の資格も持っていて、不動産投資業界のスペシャリストだと尊敬しまし た。長岐さん自身が人間関係で苦労されたことが、本の最初に書いてあって、先ほどの自分の船の話と重なってとても共感しました。それで、この人に相談して みたいと思ったんです。仲間というか、教えてくれる人が欲しかったのです。

ありがとうございます。それでインベスターズギルドについて問い合わせして頂き、個別に面談しましたね。その際に、田中さんの公務員として の信用を背景に物件購入は可能だと言うアドバイスにご納得頂いたので、ギルドに入っていただいたんですよね。実際に不動産投資をはじめてどうでしたか？　

最初につまずくのが物件の選定です。不動産投資の書籍を何冊か読めば、物件評価の計算とか、投資分析とかはできるようになると思います。そ れよりも「自分の希望に合う物件があるか？」とか、「果たして今検討している物件は買ってもいいのか？」という投資の判断基準をどうやって持ったらいいの かが、最初に立ちはだかる壁だと思います。これにはなかなか苦労しました。結局これを克服するにはある程度の実践が必要でした。
　いざ不動産業者から、物件概要書が送られてきて書籍で読んだとおりに分析してみても、「分析結果をどう判断していいのか？」「結局、この物件は買っても いいのか？」ということが多々ありました。わからなくてお断りしたケースもあります。運の悪いことに、話を進めている最中、不動産会社の担当者が辞めてし まったことも。あとは判断に迷う難しい物件を紹介されるとか、そんな日々が続き、なかなか購入には至りませんでした。
　そんな中、先日積算評価の出る物件に出合いました。すでに契約までしており、あとはまだ決済するだけです。これが私にとっては不動産投資家としての第一 歩になると思います。

「これはいい！」とすぐにわかったのですか？　

私の場合は、第一印象よりも数字で見るようにしています。積算評価が物件価格以上になることが重要だと考えています。あとは物件価格が １０００万円を切っているので、手頃な価格帯ではじめやすいというのもありました。実際、20代の私でも融資がスムーズに進みました。
当初はＲＣ１棟マンションを狙う投資法にチャレンジしていましたが、なかなか自分が狙う１億円前後の物件が出てこない現実に悶々としていたこと、それから 「物件に対して知識やスキルが伴っているのか？」と自分を疑う気持ちが出てきまして。素人なのに、いきなり１億円もするＲＣ１棟マンションはリスクが高い と思い直してやめました。公務員で副業規定も厳しく、事業的規模の賃貸経営は難しいという理由もあります。なによりロバート・キヨサキさんも「小さいとこ ろからはじめろ！」と言っています。赤ちゃんだってハイハイしてから立って歩き、そのうち走る、という段階があります。いきなりは走れません。
身の丈を考えて「自分に合った投資法をどんどん積み重ねていこう！」と思い直して、土地の資産価値がみれるので、売却もしやすい戸建住宅を購入しました。 物件は、ネットで見つけた物件を現地調査する際にたまたま飛び込んだ不動産屋の営業マンと意気投合して、別に紹介してもらった物件です。

確かに財力さえあれば、知識がなくても買ってしまう人がいます。反対に財力があまりなくても一生懸命勉強して頑張って成功する人もいます。 人によって取れるリスクは違いますし、借金に対する考え方も違います。やはり自分に合ったやり方を選択するのが正しいと思います。

私も最初は経験不足からわからないことだらけで不安でした。手探りの部分があったけど、１年間ギルドで勉強してきて自分のできることがだい たいわかるようになってきました。失敗しても、またやり直せるという感じです。そこからはじめていこうかな、と今は考えています。戸建賃貸から小さくはじ めるのが自分にとっては一番いい方法だと気がつきました。

田中さんにおうかがいしたかったのが、自己資金です。20代はまとまったお金がないという人が多いのですが、田中さんはもともと貯金をされ ていたのですか？

もともと少しはありましたが、不動産投資を知ってからは必死で貯金をしました。投資と何かあったときのために、と思って。このまま浪費して いたら貯まらないなと思って、収入の半分以上を貯金するように生活を変えました。
　以前は駐車場付きの家賃７万円の部屋に住んでいたのですが、貯金しようと決めてからは車を弟に20万円で売って、３万３０００円のワンルームに引っ越し ました。船に洗濯機があるので、家には洗濯機がない生活をしたのが自慢です（笑）。防衛省共済組合というのがありまして、「定積」といって給料から天引き してくれる民間の会社でいう財形みたいな制度があります。それに月々の給料から半分、ボーナスも半分という感じで貯金をしました。その結果、１年間で ２５０万円を貯めることができました。

給料の半分を貯金に回すのはすごいですね。「貯金ができない」っていう人は多いのですが、しっかりと考えて目標を決めれば意外にできるもの です。そういうことを決めて実行するのはすごく大事なことだと思います。

生活を変えるのですから、覚悟を決めるって感じですね。その原動力になったのが、ギルドに入会して、同じ志を持った人たちと出会えたことで す。先輩方とか後輩とか、いろんな価値観がある中で本当の仲間が見つかりました。
　やはりひとりでは行き詰まります。職場では投資に興味を持っている人はいませんから、投資家仲間との飲み会やフェイスブックでのつながりが財産となり、 そ子で得た情報やアドバイスによって失敗しにくくなると思います。

アーリーリタイアが目標ということでしたが、それができたとしたら何かやりたいことはあるのですか？　

ウォーレン・バフェットみたいな投資家になって、発展途上国の恵まれない人たちのために募金や慈善事業をやってみたいです。もともと世のた めになることをして、人から感謝されたいという願望がありました。自分が成功したら、学校プロジェクトもそうですが、貧しい人々へ還元していきたいと漠然 と考えています。あくまで夢ですが、人間は夢がないと生きている意味がないと考えます。不動産投資をはじめることで夢を見つけたというのも大きな収穫だと 思っています。
　何も考えずに自衛隊で働いているだけのころは、任務達成のために血眼になってがんばっていたわけです。だけど、それだけの人生じゃもったいないです。そ ういうことに気づけたのが、とてもいい収穫です。

最後に、これから不動産投資をしたい、経済的な自由を得て、自分の好きなことをやりたいという人に対して、先輩投資家としてアドバイスと エールをお願いします。

はい。やはり投資というのは、今まで勉強してきていない分野だと思います。わからないのは誰しも一緒です。まず一歩を踏み出してみるのが重 要だと思います。
　セミナーに参加するにしても、今はインターネットなどで探せばいろいろあります。自分のペースでいいから、これまでの仕事の世界だけでなく、投資の世界 へも目を向けてほしいです。チャンスは待っているだけで手にできるものではありません。やはり自分から一歩踏み出して、世界を広くしていくというのが大事 だと思いますね。
私もなかなか踏み出せない時期があったのですが、一歩踏み出したことによってさまざまな人と出会えたということは財産です。諦めるのは誰にでも簡単にでき ます。とりあえず一歩踏み出してみて、それから考えていけばいいのではないかと思います。

田中さんはインベスターズギルドに入会して初心者からのスタートしました。最初は自分に不動産投資なんて難しいのではないかというメンタル ブロックがかなりあり実際に行動に移すまでに時間がかかりました。また、当初はRC一棟物を狙って物件を探したものの思うような物件が見つからなく、挫折 することも何度もありました。なので、自分の投資の判断基準をつかむまでは時間がかかりましたが、最終的には田中さんらしい物件を取得できたことが私もう れしいです。コツコツ型の田中さんなら、今後も順調に物件を増やしていくでしょう。